房地产估价第十讲讲解.pptVIP

主讲：张峻峰 重点： 1 、重新构建价格的求取方法 2 、建筑物折旧的估算方法 （一）重新购建价格的概念：（ 84 页） 又称重新购建成本，指假设在估价时点 重新取得 全新状况的估价对 象所必需的支出，或者 重新开发建设 全新状况的估价对象所必需的支 出和应获得的利润。 包括下列内容：土地取得成本；建设成本；管理费用；销售费用； 投资利息；销售税费；开发利润 重新构建价格分为 重置价格（重置成本）、重建价格（重建成本） ? 1 、重置价格（重置成本）： 是指采用估价时点的建筑材料、建筑构 配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价 格体系下，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用 的全新建筑物所 必需的支出和应获得的利润。 ? 2 、重建价格（重建成本）： 是指采用与估价对象建筑物相同的建筑 材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税 制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物 相同 的全新建筑 物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解 为“复制”。 （三）建筑物重新购建价格的求取方式 ? ★ 1 、 有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑 物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重 建价格低。 ? 2 、 求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本 或重建成本，可采用 单位比较法、分部分项法、工料测量法 等方法求 取，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价 值，并进行适当调整来求取。 （二）重新购建价格的求取思路 1 、求取房地的重新购建价格有两大路径： 一是房地合估；二是房地分估 。 2 、求取土地的重新购建价格（重置成本），通常是假设该土地上的建筑 物不存在，然后采用 市场法、成本法、基准地价修正法 等求取该土地的 重 置成本 。其中，土地使用期限为价值日期起剩余的土地使用权期限。 3 、求取建筑物的重新购建价格（重置成本或重建成本），是假设该建筑 物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外， 其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造 与该建筑物相同或具有同 等效用的全新建筑物 所必需的支出和应获得的利润。 （ 1 ）单位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积关系较大的房 屋，如住宅、办公楼等。该方法比较粗略，但简单而实用。运用时注 意对差异部分进行调整。 例题： 某幢房屋的建筑面积为 3000 平米，该类用途、建筑结构和档 次的房屋单位建筑面积造价为 1200 元 / 平米。试估算该房屋的重置成 本。 解：重置成本 =1200 × 3000=360 （万元） （ 2 ）分部分项法 先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程， 然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时 点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立 构件或分部分项工程的数量乘以相应的单价或成本后相加，再加上相 应管理费用、开发利润等来求取建筑物重置成本或重建成本。 项目 工程量 单位成本 金额（万元） 1.1 基础工程 850m 3 300 元 /m 3 25.5 1.2 墙体工程 3180m 3 500 元 /m 3 159 1.3 楼地面工程 1950 ㎡ 400 元 / ㎡ 78 1.4 屋面工程 650 ㎡ 500 元 / ㎡ 32.5 1.5 门窗工程 500 ㎡ 200 元 / ㎡ 10 1.6 给排水工程 32 1.7 电气工程 50 1 、直接工程费 387 2.1 承包商利润和税金 38.7 2 、工程承发包价格 425.7 3 、开发商管理费、利润 63.9 4 、建筑物重新构建价格 489.6 （ 3 ）工料测量法 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑 构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的 建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时 数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和 建筑设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构 配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工 费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。 优点： 详细、准确 缺点： 费时、费力。 适用对象： 具有历史价值的建筑物 （一）概念 ? 估价上