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目录 城市服务热度持续提升 1 横琴案例研究 1 为什么选择横琴进行案例研究 1 横琴方案——从城市养护到城市综合治理 2 城市服务市场空间有多大？ 5 盈利能力和占款问题——城市服务是好生意吗？ 6 行业盈利能力稳定适中 6 行业不存在严重的占款问题 8 什么公司会赢得城市服务市场？ 9 为什么是物管企业？ 9 规模，背景，经验和特长十分重要 11 风险提示 13 城市服务维度的重点公司推荐 13 保利物业——短期业绩不足为虑，能力继续提升 13 招商积余——诚意整合，积极拓展 15 新大正——劝君惜取少年时 16 插图目录 图 1：横琴物业城市的模式构成 2 图 2：公司的具体服务内容和服务升级路径 3 图 3：扣除城乡社区公共设施城乡社区事务支出 5 图 4：2018 年城乡社区事务支出分类（除公共设施） 5 图 5：剔除公共设施，三城市城乡社区事务支出 6 图 6：横琴的合同金额和当地社区服务财政支出 6 图 7：横琴新区公共空间管理与服务综合采购项目的付款结构 T 为服务开始的基准月 9 图 8：横琴新区市政管养采购项目付款结构 T 为服务开始的基准月 9 图 9：一体化服务同时需要精进专业和协调资源 10 图 10：万科物业开发的黑猫二号停车系统可在城市服务复用 11 图 11：新大正的部分清洁机械亦可在城市服务复用 11 图 12：万科物业在 94 个大中城市进行物业管理服务，拥有当地成熟的人才团队 13 图 13：万科物业城市服务在横琴新区、雄安新区、成都高新区、厦门鼓浪屿不断复制. 13 表格目录 表 1：近期龙头公司拓展的城市服务项目 1 表 2：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例 1 表 3：大横琴城市公共资源经营管理有限公司近年中标项目一览 3 表 4：公司市政管养订单涵盖的主要服务内容 4 表 5：公司城市公共空间管理与服务主要内容 4 表 6：横琴新区公共空间管理与服务项目合同细则 7 表 7：2019 年横琴新区市政管养采购公开招投标的评分体系 7 表 8：投标的得分差距往往很大 8 表 9：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式 8 表 10：公司公共空间管理与服务项目合同约定支付方式 9 表 11：横琴新区部分项目使用单一来源采购项目的原因 11 表 12：一些企业和地方成立合资平台公司举例 12 表 13：保利物业 2025 年达产目标和测算示意表 14 表 14：招商积余 2017-2020Q1 不同物业类型新签约情况 16 表 15：重点公司盈利预测与估值表 17 城市服务是近几年兴起的，全新的物业管理细分子行业。在大类别而言，我们认为物业管理可以划分为住宅，商写，公建和城市服务三个子版块。但城市服务和公建物管还是有区别的，前者空间更大，后者仍然是针对建筑而言。 ▍ 城市服务热度持续提升 今年以来，万科、招商积余，新大正，永升生活服务等公司纷纷加强城市服务的布局。 表 1：近期龙头公司拓展的城市服务项目 时间 区域主体 企业 服务内容 6 月23 日 泗阳经济技术开发区 永升生活服务 智能城市建设的多项合同，打造城市运营管理 6 月23 日 青岛李沧区 新大正 智慧城市建设和运营保障服务，和青岛融源（李沧区政府资产运营管理平台）合作 5 月28 日 三亚崖州湾科技城 招商积余 秩序维护，内勤物业服务 5 月28 日 青岛即墨开发区 招商积余 城市空间秩序维护，工程，保洁，绿化，垃圾管控，设施管理。 5 月11 日 厦门鼓浪屿 万科物业 为全岛提供整合运营服务（市政、园林、市容、环卫、公房管理，建筑保护等） 资料来源：各公司公众号公告 城市服务是一个新兴的细分赛道，此前万科物业，保利物业，碧桂园服务等致力于增加城市服务的项目储备。传统的物业管理针对楼宇内部的空间，而城市服务则针对城市公共的区域；传统的物业管理是基于面积的同质服务，城市服务则是定制性质的专项服务； 传统的物业管理有清晰的甲方业主，城市服务则常常和在地的城投企业展开合作。 表 2：万科物业、碧桂园服务和保利物业的一些城市（镇）服务项目举例公司名称 城市服务品牌 典型案例 珠海横琴新区、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车 万科物业 城市空间整合服务 小镇、厦门鼓浪屿等 碧桂园服务 城市共生计划 遵义、衡水、西昌、大连金普新区等 浙江嘉善县天凝镇、西塘古镇、大云镇，上海宝山区罗店镇、 保利物业 镇兴中国 资料来源：各公司官网， 杨行镇，重庆谭嗣镇、永城镇、羊角镇，辽宁孤山镇 资本市场对城市服务业务研究讨论多，定量分析少。我们基于公开披露的招投标文件， 以目前整个市场运营最稳定，品类综合度最高的万科物业横琴项目为例，来分析研究城市服务行业的