城市建设和房地产业税费体制改革的基本思路.docxVIP

城市建设和房地产业税费体制改革的基本思路 随着我国经济体制改革的深入和市场经济的发展， 特别是国家土地制度的放开 及推行住房商品化政策以来，我国城市建设和房地产业得到了长足发展，据统计， 1996 一 1998年，城建与房地产业两项上交税费之和年平均占财政总收入的 3%以上，占地方财政收 入的6%以上。但与之相关的税费体制不尽合理，重复课税、税负不公和费出多门、以费挤 “税”等问题已成为制约产业发展的“瓶颈” ，亟需加以改善。 一、 科学界定产业税费负担。消费经济学理论和国际惯例将最终产品的公共税收总负担 上限定为价格的30%，超过此限便说明政府将剥夺生产经营者的再生产资源（资本） 。最终 产品的税负分布环节是：流转税类 15%、收益税类8%、财产税类6%、行为目的税类 1%. 我国也应根据现行产业政策和市场情况测算并确定合理的最终产品公共综合税费负担， 并根 据“公平,，、“简便,，原则科学设计各环节税种。 “从一些调查测算的情况来看，目前，我国 城建和房地产业最终产品的税费总负担并未超出 30%，具体分布为：流转税费 21% （其中 税7%,费14%）、所得税3%、财产税1, 5%、行为目的税费 3 - 5%.对此现实的评价是， 流转环节税费过多（又主要是收费过多） 、收益税太少、财产税负担稍轻、行为目的税费负 担偏重。根据我国目前财税体制及市场产业发展情况， 对城建及房地产业税费负担调整改革 的基本思路与设想应是：综合税费负担适当调低到 25%，具体分布为：流转环节 15%、收 益调节环节6%、财产税负担3%、行为目的类调节负担 1%;扩大税基，拓宽征收范围，将 物业税培育成地方税收体系的骨干税种。 二、 依法理顺税费关系。“费重税轻，收费挤占国税。是当前不合理的税费体制现状。 考虑到城市建设和房地产业负担水平及与城市规划建设、 国土保护等国民经济发展的若干重 大因素有特殊联系， 产业税费改革的重点是科学规范税费体制， 依法理顺税费关系。 改革的 具体思路是：（一）将所有行政性收费（基金）转入流转税、财产税和行为税，只保留权属 登记等证照工本费，实现真正意义上的”少费政府，将事业性收费转为劳务商品行为和中介 服务行为，按非商品劳务流通和管理，取消一切不合理的行政事业性收费项目。 （二）按性 质和目的合并税（费）种。根据土地与房屋的内在价值联系和物业商品的流转特征， 将与房 地产相关的税费合并成物业税（房地产税） ；将与城市规划建设相关的收费项目并入城市建 设税；将教育设施配套收费并入教育税等。 （三）根据税种性质和调节目标合理确定计税依 据，科学设计具有灵活调节功能和广泛适用范围的税率，保证税收功能的充分发挥。 三、完善不动产税收立法。税收立法是实现全部税收意义的依据， 也是建立和完善社会 主义统一大市场的客观要求。不动产税收立法建设的当务之急有两方面： 一是加快税制改革 步伐，提高不动产税法的层次， 保证其法律依据的权威性和严肃性； 二是统一内外资税法及 同一纳税对象的征收范围。房地产税费合并后，连同城建税应适用于“三资”企业，实行统 一的国民待遇。房地产税的征收范围在城镇要延伸到私产（超标准面积部分） ，在农村要扩 大到非农业用房地产。综合国土、城建、房地产管理、工商、物价、税务等机关及部分建筑 企业和房地产公司的有关情况，对与不动产相关的几个税种及其税制要素基本设想如下： （一） 房地产税。其纳税人为在中华人民共和国境内拥有或使用房地产（不动产）的单 位和个人。课税范围为在中华人民共和国境内全面征收。 计税依据为房地产的市场评估价格； 出租房地产为实际租金收入。 税目为办公用房地产、 生产经营用房地产、生活居住用房地产。 考虑到“房”、“地”合一，内外资税制统一这一因素，取消城镇土地使用税、城市房地产税 和场地使用费，三个税目分别按 1 ? 5%、1 - 3%、1 - 2%的税率计征，出租房地产按 15%的 税率计征。 （二） 城市维护建设税。纳税人为凡在中华人民共和国境内从事生产经营活动的单位和 个人。征收范围为在中华人民共和国境内全面开征。 计税依据为商品流转额和非商品营业额。 考虑到由附税转正税及若干与市镇建设相关的收费项目并人，税率为 8 0/00. （三） 教育税。纳税人为凡在中华人民共和国境内从事生产经营活动的单位和个人。 征 收范围为在中华人民共和国境内全面开征。 计税依据为商品销售额和非商品流转额； 农村按 人均纯收入。考虑到由附加转正税， 以及将若干与教育设施配套建设相关的收费项目转入该 税，税率定为2 ? 5 0/00;农村为2 0/00. （四） 营业税。目前房地产市场不景气，因此不应调整营业税的“销售不动产”税率； 对租金收入，如果已将房地产税率调整到 15%,则也不可再在营业税的“租赁业