好的社区商业这样专业策划定位.docVIP

好小区商业这么策划定位 小区商业作为城市活力毛细血管网，仅上六个月时间，中国顶尖几大开发商已经研发成型了商业产品线，并成为其小区开发标配。快速从草莽竞争格局升级至产品线竞争局面，成为未来商业地产开发高稳定性、可复制品类杀手。小区商业怎样进行产品定位，才能实现错位竞争？怎样业态计划，才能符合市场需求？ 一、小区商业产品定位关键点及方法 1.定位关键点 专题定位 档次定位 租售定位 关键考虑原因： 1、市场租售态势对项目标影响（租售市场压力大小）； 2、发展商意图； 3、若期望短期回笼资金，则提议尽可能销售； 4、若有条件长久经营并期望作为自有品牌来打造，则提议以租为主； 5、若期望短期回笼资金，同时兼顾品牌打造，则通常提议只售价值较高街铺，主力店及内铺提议只租不卖。 规模定位 关键考虑原因： 1、区域商业市场容量； 2、市场整体租售情况对项目规模影响； 3、项目标商业属性（外向型、中间型或内向型）； 4、主力店带动效应（通常主力店和其辐射区域面积比为1：1.5）； 5、竞争性项目、市政计划对项目规模影响； 6、项目本身条件对规模影响。 功效定位 客群定位 租金定位 关键考虑原因： 通常是利用市场比较法进行定价，经过周围关键项目（相近或相类似商业项目）市场调研，进行综合比较，关键考虑原因： a、整体区位 b、商业气氛 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力 g、规模专题 h、升值前景 业态定位 关键考虑原因： 1、租金收益最大化，位置很好铺位优先考虑承租能力较高业态； 2、是否含有招商可实施性，符合项目实际情况； 3、能否在项目现在条件下开业经营，培育商业气氛； 4、符合商铺建筑设计技术指标； 5、前期业态关键经过关键主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位； 6、主力店选择考虑经营特色、经营主体和项目整体统一，并以相对优惠租金吸引用户。 2.定位模式及方法 二、小区商业业态计划关键及策略 1.业态计划关键 计划布局 （1）在业态组合计划设计中，首先应明确各业态意义和作用差异 主力店：各业态龙头，含有较强聚客能力和导向作用； 必备性商业：满足居民生活基础需求； 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 （2）依据各业态在小区商业体系中关键程度及作用分别确定适宜位置，其中主力店设置极为关键，应结合小区整体计划设计最先确定（如设在小区主、次出入口或黄金分割点处），利用聚合效应有意识地引导。对于一些关键而又非常常性参与必备性商业（如银行等），首先要考虑到便利性、易达性，其次也能够利用三明治策略将其设置在商业端头，和在小区入口主力店组成三明治首、尾两端；特色性商业夹在其中呈线性排 布，促进消费人群从有意识目标性购置转化为游走体验，从而增加商机和人气。 （3）要充足考虑到不一样业态之间匹配程度，以最大程度地发挥协同作用。一些商业业态需要组成商业集群以增强吸引力（如妇女和儿童用具），而另部分带有排斥性商业业态则必需相互避开（如医疗诊所和餐饮店）。 业态组合（通常规律）  业态配比（通常规律） 业态落位敏感6要素 1、近邻敏感性：在业态落位问题上，部分业态对邻居选择要求较高。有些业态假如落位较近将发生对经营商不利影响，造成招商困难。 2、硬件敏感性：部分小区商业业态对硬件设施有一定要求。 3、地段敏感性：通常情况下，便利店对在小区商业街中选址有较高要求，往往会选择临近小区主出入口地方，其租金承受力相对较强，能够合适满足其需求。五金建材等业态则在地段敏感性上较弱。 4、面积敏感性：市场上很多小区商业在产品计划上面积区间较窄，对不一样业态实用性缺乏考虑，生活配套类业态通常面主动难超出100平方米。 5、楼层敏感性：休闲娱乐类业态通常能够接收二三楼业态，餐饮业态可接收一带二产品结构。 6、竞争敏感性：一是完全同业竞争，包含对同类业态数量合理控制，取决于服务人口规模；二是指差异业态之间存在经营品种重合竞争。这里则要关键考虑引导竞争业态商家在经营档次、特色、时段实现错位。 2.业态计划策略 外向型小区商业 外向型小区商业经营面积占比前四位业态是：超市（53.1％）、休闲（22.7％）、餐饮（11.1％）、服务配套（6.1％）。 超市类：经营规模较大，不仅服务本住宅小区居民，还服务周围居民，因为外向型小区商业通常含有很好区位条件，交通便捷； 休闲类：除了和交通条件相关，还和外向型小区商业多处商业较繁荣地段相关； 餐饮类：作为辐射面较广业态，在外向型小区商业中占相关键地位； 服务配套类：该类业态经营商家数量较多，单体需求面积较小，面积占比和个数占比差异较大。 其次，衣饰精品、地产中介、美容也是较为关键业态组成，经营商家个数占比达成17.6％、11.4％和5.1％，单体规模较小。 业态计划模式： 大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋衣饰＋生