商业地产解决专项方案.docVIP

商业地产处理方案 　　一、现在中国商业地产反复建设严重，70%布局有误。 　　“我就怕二三线城市会重蹈一线城市覆辙，建设无须要、反复商业楼宇。”日前在北京举行“ 商业地产策划和扩大内需”研讨会上，作为主办方之一商务部流通产业促进中心徐敏副主任表示。 　　记者同时得悉，酝酿多年《城市商业网点条例》很快就将颁布实施。相关教授透露，依据该条例，以后在商业用地或含有商业百分比用地招拍挂之前，国土部门须征求商务部门意见，以确定商业用地百分比和业态等。 　　实际上，在扩大内需，保增加发展路径下，针对商业地产相关调控方法一直被业内人士认为显著缺位。 　　针对《城市商业网点条例》，专业人士指出，这一要求突破了以往商业网点管理只管经营、不管计划建设情况，能够避免商业地产前期计划缺失。 　　“政府在商业地产计划上，引导力度不够，相关部门实施计划不严厉，商业项目在建设过程中往返修改，前期缺乏正确定位计划。” 徐敏表示。 　　记者得悉，现在中国商业地产反复建设严重，70%布局有误。 　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业网点计划除了需要教授意见外，也要引入“实操型”商业地产从业者提议。 　　“一个好零售业，首先要是一个好地产。”聚集了中国外资奢侈品牌新光天地副总经理庞琨瑢认为，商业地产项目在前期计划时，就要找好“下家”，依据运行商要求合理建设，避免改造重建。 　　除了计划缺位外，过重税负也限制了商业地产流通。“房产税、土地增值税、契税、所得税、营业税，意味着物业假如转让话，20%产权就没了。”某连锁企业责任人表示。 　　据了解，现在中国多数商业项目在招商和运行上展现疲弱态势，甚至多数优质商业项目也在采取缓交、压低租金、延长免租期、停工裁员等方法来应对危机。 　　二、为何名气大、规模大地产企业不愿接盘疑难项目? 　　那些名气大、规模大、形象好“专业企业”往往不愿或不敢接手这么项目，其真实原因有两个： 　　一是这种项目标风险很高，操盘成功可能性和把握性很小，轻易使其专业品牌美誉度受损。 　　二是这类企业通常手上不缺项目，不差你这一个高风险项目标收入，没必需为一个高风险项目投入更多人力和成本，以免损伤自己品牌和利益。 　　三、这类企业通常会开出开发商难以接收条件，双方不管怎样也谈不拢。 　　四、这类企业牌子大，不过套路化，不是不想接手项目，其调研和提议汇报，让开发商看不到成功期望，所以也难以签约合作。 　　三、疑难商业地产项目标九大病因? 　　失误关键原因 　　1、地块生：以前没有商业存在，周围没有商业气氛和基础，凭空建成一个大型商业项目。 　　2、区域冷，无商圈：项目周围综合条件差，远离商圈，现实消费水平很低，人气不旺，商气不足。 　　3、一女多嫁，往返折腾：项目死了开，开了死，再开再死，如同数次离婚女人，口碑极差，少有好评。 　　4、长不大，大半空置：项目长久处于“幼稚阶段”，商业面积闲置，商家不认，下家不接，资金链出现问题。 　　5、粗放经营：开发商套用住宅地产模式和习惯，只管建了卖，不管卖了活，甚至设计存在功效冲突。 　　6、计划设计有硬伤：开发商被伪教授攒弄，设计失误，期望过高，长久闲置，瓶颈坚硬，遭到市场封杀。 　　7、产权和年限问题：搁置时间越久，购置人取得产权年限越少，销售瓶颈更大。 　　8、配套设施不全：如缺乏停车位、进出通道有问题、公共设施及人性化设施不匹配。 　　9、疑难项目标幕后隐情 　　疑难项目标存在或形成，除了项目诊疗能够发觉问题之外，往往还有部分难以经过调查反应出来幕后隐情，这些隐情形式各异，通常情况下有这么多个： 　　1、政府干预 　　2、信誉枯竭 　　3、模式落伍 　　4、外行主政 　　5、老板结难解 　　6、遗留难题 　　了解这些幕后隐情，才能做到对项目沉落或以前失败原因，有完整把握，项目诊疗才算是基础完整，策划人(操盘手)最终将要形成处理方案才能对号入座，全盘统筹。 　　四、盘活疑难 项目标策划标准 　　找出疑难商业地产项目标“命门死穴”，就找到了盘活项目标爆发点，项目策划动笔和完成，就是操盘手面临第二个实实在在挑战。 　　策划项目盘活方案，须确保“体系化全局化布局和步骤”不存在缺点，还需要兼顾到项目存活各个周期、步骤、步骤、市场等变数原因对盘活计划可能存在冲击等各项原因。 　　以下几项标准和范围界定，对于确保盘活思绪和各项准备完整性，或许有一定借鉴价值： 　　五、A-项目盘活策划 应遵照标准 　　1、市场化标准： 　　策划方案关键内容，如项目概念定位、功效定位、布局定位、市场政策定位、推盘策略定位，全部需要建立在对同业、同类、商源、客源和产权购置群体，和城市和区域特色考量基础上形成。 　　2、个性化标准： 　　在体量规模、空间容积许可情况下，尽可能保持功效结构和特定功效和同类项目标差异性，并依据项目本身系统定位