商业招商专业策划案.docVIP

首府城市广场项目 商业招商策划方案 目录 商业定位 业态计划 租金方案和收益测算 利益点 招商标准 组建招商团体 招商措施 宣传策略 时间计划 开业 商业定位 传统意义上招商多为招来租户，在本文中，招商包含销售和出租商业物业。 招商能否成功，最关键是我们能否给商户提供盈利空间和前景。整个招商工作全部应该围绕这一点展开。 能给商家带来什么，是我们必需回复问题。 优劣势分析 认清本身优劣势，找准位置，才能看清方向，找到工作切入点，做到扬长避短。 本项目商业优势及机会 综合商住项目，业态丰富，能满足多种人群消费需求； 坐拥5万消费人群，将成为商业必争之地； 临近市中心，交通便利，周围配套齐全； 商铺总价不高，投资门槛低，升值空间大，能强力吸引投资散户； 住宅产品定位中高级，且体量不小，能为商业经营提供连续人气和消费群； 城市市政工程（城市新干线、文艺广场），有资金及政策利好； 地处政府计划关键区域，未来发展有保障。 项目标劣势及威胁 地块不临城市主干道，人气、商业气氛不足；提议借助周围同版块竞争对手开发塑造整个吉新投资热土整体形象；打出首府城市广场关键商圈新概念。 近临关键商圈，竞争猛烈，必需严阵以待； 开发商在当地市场品牌未打响，著名度不高，市场有疑虑；应该反复强调政府背景，资本实力，消解投资抗性。 从以上分析能够看出，本项目标优劣势，未来面临竞争势必猛烈。招商工作开展必需事先计划、步步为营，稳扎稳打、分步推进。 定位 从区域消费市场和层次来看，中等消费为主流，本项目商业适宜定位在中等，充足利用项目标优势，借助文艺广场资源，吸引市民眼光，优先满足大众消费需要，最终发展成为市内新商业区域。 在招商中应该避免眼光集中在仅有多个大商户身上，同时拒绝影响项目整体形象商户入驻。 商业专题词 “首府印象城市广场 ，10月立即盛大开业，全球火爆招商。” 项目要打造成一站式购物休闲消费空间，提供轻松、愉悦消费气氛，为消费者带来全新休闲消费体验。 业态计划 各楼层商品初步结构定位: 楼层 商品布局 备注 三楼 超市 二楼 儿童系列产品为主、辅助以衣饰精品、鞋帽箱包特卖场 一楼 医药超市、儿童母婴用具为主，辅助以汽车美容、化妆品等 广场 滑轮、广场舞为主导；专题活动、推广活动为辅 B1 停车场 注：各层业态为大致划分，在招商选铺时可随机调整。 业态百分比 正确、差异化业态定位是首府城市广场在竞争中胜出原因。 在业态组合方面，提议主力店、次主力店（大店）占30％左右，品牌专卖店占20％左右，散户占50％左右。 三、租金和物业费方案及付款方法 租金收取标准 面积标准：根据实际使用面积（含墙柱）135%计算租金。 押金：押金统一为三个月租金，或称为确保金，解约时退还。 租金方案一： 一次性交纳十二个月租金。 付款方法：选铺后签署租赁协议时交纳租金100%。 优惠政策： 先交款先选铺。 免租期统一：为6个月。 租金方案二： 商户可选择一次性缴纳两年租金，最多一次性交3年。 付款方法：选铺后签署租赁协议时交纳协议总额100%。 优惠政策 先交款先选铺。 每多交十二个月租金，增加3个月免租期。 协议约定，在多交租金年限内不涨租金，协议期满后随市场价格调整。如协议期内租金下调，可退还多缴租金。 物业费收取方法 物业费价格暂定为2元/每/㎡。 考虑到商户对物业费敏感程度，所以在招商期间尽可能弱化物业费条款。物业费在商场开业后每个月随电费一同收取。 五、租金收益预算 年租金测算 初步定价：一层：40元/月/平方；二层：20元/月/平方；三层：15元/月/平方；统一免租期为6个月。 理由： 依据项目周围商业市场调查，临街门面租金水平为：35—50之间；。 依据项目现有人流量及商业气氛情况。 为了降低门槛，吸引商家进场，增加市场竞争力。 有利于市场操作，吸引品牌商家进场，从而拉升租金水平。 类型 计算标准（元/月/平方） 数量 总额 总额（万） 备注 一层 40 1800 7 864000 二层 20 2100 4 504000 三层 15 2100 31500 378000 累计 1746000 按第十二个月优惠6个月租期 实际收益 145500 873000 六、招商费用预算 招商总体费用包含人员开销、广告制作（包含印务）、媒体购置、管理费用等项，其中广告费用及媒体是最大一项支出，而广告费用必需依据实际运作情况进行调整。如招商顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 人员开销：未定 广告费测算： 渠道及物料 制作时间 使用时间 数量 费用 现场 4月 5-12月 / 5000 户外 4月 5-10月 2块（已经有） 40000 短信 4月 5-12月 200万 8000 网络 4月 5-10月 2个 50000 车载广告 4月 5-6月 / / 单页 4月 5-12月