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国外房产税制度及对我国的启示 一、国外房产税概述 世界各国都把房产税作为本国税收体系中的重要组成部分， 这主要是鉴于房产税在税收体系中不可取代的重要作用。 各国房 产税的征收都是与其自身的经济、社会、法律状况等相匹配的。 OECD国家的税收制度设置比较成熟，强调的是收入分配功能； 而发展中国家更多地利用房产税增加财政收入， 解决发展中面临 的各种问题。国外房产税在税制设计上的共同点便是简化税制， 尽量保证税负的公平，避免重复征税。 国外房产税的主要特点包括以下几点： 1、一般将房产税作为地方税，是地方政府税收的主要税种 之一。研究显示， 中央政府和地方政府通过分层次的方式提供公 共产品，从而有效地满足社会公共物品的需要。而其中，一个稳 定的财政收入来源是地方政府能够不断有效提供公共产品的重 要保障。在很多发达国家，房产税就是这样一个财政收入来源。 比如在美国，财产税在地方政府税收收入中所占的比重超 ？八70%; 而在英国和爱尔兰，财产税甚至成为地方政府征收的唯一税种； 加拿大房产税占地方税收收入的比例达到 90%以上，而澳大利亚 的地方税收更是全部来自于房产税。 可见大多数发达国家的地方 财政收入很大一部分来源于房产税。 而来自亚洲的韩国与日本的 这一比重却远低于其他发达国家，日本为 29.6%，韩国仅为 16.4%，这种情况与本国的房产税制度完善程度及地方政府的权 限大小的有着密切关系。 2、计税依据以市场评估价值为主，拥有比较完善的评估体 系。一般而言，对房产税的计税依据主要有两种，面积标准和价 值标准。随着社会经济的不断进步，按照面积标准课税，反而加 剧了公众收入分配不公平的局面，为了最大限度的保证税负公 平，越来越多的国家以市场评估价值作为计税依据。 市场评估价 值包括两种， 一种是对房地产的价值进行市场评估然后按照评估 的一定比例作为计税依据， 采用这种方法的国家包括美国、 日本、 加拿大等国； 另一种就是对租金进行市场评估， 然后按照评估后 的租金作为计税依据，澳大利亚、中国香港地区、泰国等，采用 这种方式。在这些国家中，为了保证市场评估价值的公平性，均 建立了比较完善的评估体系。 房地产估值比较复杂， 这些国家一 般设有专业的房地产估值机构。 在美国不动产价值先由镇评估员 进行初评，然后送交郡首席评估处进行核准、调整并公布，最后 郡审核委员会将评估手册交到税务部门。 我国香港地区的差饷物 业署专门负责房产物业的差响、 地租的评估， 同时也负责税收的 征收。价值评估部门和征税部门或合并或独立， 是目前全球范围 内对房产征税的两种主要模式。 3、房产税的征税范围比较大。多数国家房产税的征税范围 比较大，涵盖了农村和城市的所有房地产。 这些国家的土地私有， 因此对土地要么和房产合并征税要么单独开征税种， 这些单独的 土地税也是财产税的一种，比如美国、加拿大、韩国、日本。新 加坡则是坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优 惠。但也有的国家虽然对全部的土地征税， 但对农村的房产却不 征税，比如巴西。巴西对农村的房产免税，对城市的所有房产征 收房产税。这种征税理念与我国类似， 但是我国房产税的征税范 围比巴西还要小。 二、国外经验对我国的启示 （一）建立健全公正、客观的房产价值评估体系。 我国顺利开征个人住房房产税， 必须要有一个公正、客观的 房产价值评估体系，所以房产评估体系是否完整、 公正客观可以 说是我国个人住房房产税能否顺利实施的核心环节。 当前世界上 其他大部分国家经过多年的发展都已经形成了一套适合自己国 情的房产价值评估系统，我国也应该在立足国情的基础上， 借鉴 其他国家的长处，形成我国特有的房产评估体系。 例如加拿大的 计算机辅助批量评估系统就大幅度提高了评税的工作效率。 印度 尼西亚政府每三年对房地产和土地的价值进行一次评估， 发达地 区每年评估一次。 我国的房产税评估体系重点应关注房产资料数据系统、 评估 的方法及程序系统、结果审核及公开系统、评估监督机构等。在 初期，计税的依据应该建立在房产购买的原值上， 这样有利于评 估公开公正地进行，也有助于我国评估体系在探索中进行总结， 逐步完善和规范。在评估体系初具规模以后， 则以评估机构的评 估价值为基础进行征税， 从而使个人房产税的征税额度随经济变 化以及房产原值的变化而有所调整，更加公正，公平、客观的反 映纳税情况。 （二）增大税基，灵活制定税率。 从以上对典型国家房产税的描述可以看出， 国外对房产税的 征收覆盖范围是非常全面的， 所有房产中除了国家行政职能占用 的房产以及慈善机构占用的房产外， 其他无论何种形式的房产都 需要缴纳房产税。这样能够很大程度的调动地方政府的积极性， 也使房产税成为了地方政府财政收入的主要来源。 而目前我国将 农村用地以