直击住宅工程投诉热点全面提升住宅品质.docx

直击住宅工程投诉热点全面提升住宅品质 1 前言 金融风暴寒意尚存，通货膨胀压力紧逼，高端人群发现，无 论是追求自有资产的保值升值， 还是享受生活的舒适惬意， 最好 的选择还是买房。 随着国家住宅产业“十一五”发展计划纲要提 出的，国内地产业的建设高潮迭起，随着建设规模的逐步扩大， 住宅的品质也在不断提高。 总的来看， 住宅建设已开始从生存型 向功能舒适型发展。 住宅已不再单纯是一种生存资料， 充当的是 一种享受资料，住宅（房产）在人民群众日常生活中占据了绝对 的主导地位，住宅质量与品质总是牵动着业主最敏感的那根神 经。然而由于目前施工工艺的制约和工程施工本身的特性导致一 些工程质量问题还在一定范围内、 一定程度上客观存在。 本文结 合近年来江苏省颁布的《住宅工程质量通病控制标准》和《江苏 省住宅工程质量分户验收规则》列出的质量通病与各薄弱环节， 工程施工和交付过程中遇到的一系列的问题， 就住宅工程投诉的 三大热点问题 “渗漏”、“现浇板裂缝”和“开间净高偏 差”提出了一些控制和治理措施。 渗漏控制方面 2.1 渗漏的实例描述 皇册家园工程位于南京中山南路的某高尚住宅小区，由 16 栋组成。框架十一层；幼儿园为二层框架；人防地下室为一层箱 体，筏板基础。 上部结构采用页岩模数砖外墙， 加气砼砌块内墙； 平屋面为刚性防水， 瓦屋面为柔性防水， 小区一期工程由省内某 兄弟单位承建。 我单位有幸中标的二期工程紧随一期工程交付时 开工，所施工的标段为 09、12、13、15、16 栋、幼儿园（地下 车库）。由于一期二期毗邻，一期工程艰辛的交付过程，我们深 有体会： 有关渗漏问题的投诉严重困扰着施工方和建设单位。 据 不完全统计，由渗漏引起的索赔数额占到索赔总额的 45％。 为实现二期交出精品工程的质量目标， 我们对一期的渗漏问 题进行了专项调查：以一期 10 栋为例，渗漏部位主要集中在下 面3个方面：①屋面渗漏：管道伸出屋面处，女儿墙、天沟、补 洞及防水处理不当漏水。②外墙渗漏：外墙窗框四周，尤其是窗 台以下渗漏。南、东两侧多于其他立面。③厨卫间渗漏：穿越楼 板管道四周，厨卫间沿墙根部，给排水管接头处及配件渗漏。 渗漏的主要原因分析 1、 设计上前期考虑不周，施工过程变更较多，开发商片面 追求低造价高效益，材料本身存在缺陷，造成渗漏。 2、 施工工艺方法不当，没有按设计和操作规程施工，选用 建材不符合要求。 3、 白天晚上的较大温差，尤其顶层西山墙部位，由于不同 材料的膨胀系数不同引起墙体产生裂缝而导致渗漏。 防渗漏措施 在皇册家园二期工程的施工过程中， 我们针对不同部位的渗 漏，通过总结对比， 提炼了下列防治措施， 取得了相当好的效果。 1、外墙防渗漏措施 ⑴改善砂浆的和易性， 改进操作方法， 同时提高砂浆抗裂缝 性能。在抹灰砂浆中掺入纤维类物质和少量减水剂， 可有效地控 制抹灰层的开裂。 同时在砼与砖墙不同基体交界处， 满铺钢丝网， 每边宽度不小于 150mm。 ⑵结合南京市住宅工程质量通病防治导则的要求， 我们在外 墙页岩模数砖窗台处浇筑厚度不少于 lOOmnt勺C20砼，两端伸入 墙内不少于100mm内配构造筋。有效的治理了窗下由于裂缝引 起勺渗漏。 ⑶针对本工程外墙装饰设计为面砖饰面， 我们在面砖的粘贴 和勾缝时采用聚合物水泥砂浆， 聚合物乳液粒子通过渗透作用可 扩散到基层的多孔表面，达到防水和粘结为一体的双重功效。 ⑷窗口渗漏的处理关键是外墙窗框与墙体安装缝隙的处理。 我们通过多次现场试验，总结出下列做法：充填聚胺脂发泡剂， 应在缝隙外侧用木条临时封缝后， 从室内向室外注入， 直至槽内 饱满密实，外口基本平整，待发泡剂凝干后，取出木条。在室外 发泡剂表面涂上2mm厚防水胶。外墙面粉刷或贴面砖时，在窗框 留5?8mmf槽口，在安窗扇时，用防水胶将槽口封闭。 2、屋面防渗漏措施 ⑴穿越屋面管道洞口补洞混凝土的浇筑 务必遵循科学的工艺过程：管道安装-洞口四周清理凿毛- 支模f刷界面剂f浇 C25细石砼（1/2板厚）-第二次浇筑 C25 细石砼f养护f蓄水试验f合格后施工上部构造层 ⑵突出屋面的管道，周围做半径大于 150mm勺圆弧形找平 层，管道四周的找平层与管道相接处留凹槽填密封材料， 然后做 防水附加层、防水层，泛水高度应大于 250mm上口用密封胶封 严，收头处加金属箍。 ⑶女儿墙根部及其他突出屋面构件的根部， 我们在做找平层 时根部做半径不小于150mm勺圆弧，以使防水层粘贴平服。 ⑷保温层要设排气槽和排气孔，间距不大于 6m槽内杂物 要清理干净。 3、厨卫间防漏措施 ⑴主体施工时， 要仔细核对楼板顶标高， 保证地面找坡贴地 砖后，厨卫间门内地面标高低于室内相邻房间的地面标高， 防止 厨卫间地面水倒流向室内其它地面，同时保