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盘活铁路存量房产 实现资产保值增值 闲置房屋资产的开发利用价值不能最大化。 首先， 由于部分 主业的房屋资产没有产权证， 使得这些资产的开发利用范围受到 局限；其次，目前租赁政策的要求，与租赁户的协议只能一年一 签，使得租赁期很短，连续性不强【 1】；再次，用作租赁的形 式单一等等， 从而限制了房屋资产的综合开发利用价值。 此外房 屋资产的评估价值不能准确计算，限制了对房屋资产的深度开 发，例如以资产入股形式进行联合经营，均无法实现。因此，为 实现房屋资产保值增值， 本文对铁路房产闲置成因进行综合分析 并提出盘活对策，希望可为相关人员提供工作借鉴。 一、本地区铁路房屋资产的现状分析 上海铁路局杭州地区房产管理基本情况： 生产房屋 400 万平 方米，住宅 103.4 万平方米，其中未售房约 17 万平方米，涉及 29个使用单位。闲置的房屋资产总量为 255 处，面积为 80688.53 平方米，分布较分散，有些在经济发展欠发达的浙西南地区，开 发利用的价值不高。 位于经济发达地区的闲置房屋资产基本已由 所属主业单位开发利用或交多元经营企业开发利用。 已由主业出 租的闲置房屋资产总量共有 22 处，面积为 8400平方米，主要分 布在杭州、金华等地区。 由多元经营企业开发利用的闲置房屋资 产总量为 54679 平方米，主要分布在杭州、萧山、嘉兴、金华、 诸暨、长兴、衢州等主要城市。房屋资产的利用率不高，一方面 存在闲置房产，另一方面基层站段经常提出生产房屋不够使用， 尤其是每年大学毕业生分配报到之时， 单身宿舍紧张， 异地工作 人员无法解决住宿问题，供需矛盾十分突出。 二、产生房产利用率不高的主要原因 要盘活铁路房屋资产， 实现保值增值， 解决生产中的供需矛 盾和减少闲置情况。 必须对铁路房屋资产利用率不高的情况进行 综合分析，找出其主要原因。 （一）铁路生产布局调整带来的影响。随着铁路改革的不断 深化，铁路运输生产布局的逐步调整，对基层站段的机构改革， 使部分基层站段撤消、合并。与此同时，造成了一定数量房屋的 空置。然而，由于房屋是不动产，部分地区因站段撤消（如金华 地区），房屋资产空置数量较多，没有及时地开发利用。部分地 区因站段合并，造成人员增加，机构扩大，办公生产用房相对紧 张。机构改革和生产力布局调整造成生产房屋地区间使用不平 衡。 （二）没有科学合理的用房定额标准【 2】。机构改革后， 不少生产使用单位多次提出生产办公用房紧张， 职能部门对其多 次进行协调处理， 很难界定是否确实不够用， 供需矛盾日益突出， 问题难以解决。 而铁路企业没有对使用单位生产办公用房数量制 定明确量化标准，难以准确判断真实的需求情况。 （三）经济利益关系造成用房紧张。主业单位把闲置房屋资 产交给多经企业开发利用， 但却缺少有效的考核机制， 造成主业 单位积极性不高。 同时存量房屋资产在房建设备管理方面存在不 到位的现象， 存量房屋资产的管理有些欠缺， 使用单位具体监管 措施落实不到位，致使部分房屋资产的管理存在真空地带。 三、解决问题的对策措施 （一）制定科学合理的生产用房量化标准。 通过对近年来铁路多元经济的分析， 铁路房地产业的净利润 增长幅度位居第二，同比增长 13.73%。而要想进一步提高铁路 闲置房屋的使用效率， 就要根据铁路房屋的特征制定科学的用房 量化标准，减少闲置房屋。 铁路房地产具有以下几个方面的特征： 一是房产设施的专业性， 专为铁路运输生产服务， 被其反复使用 【3】。二是服务对象的惟一性，主要是为铁路运输企业及其员 工服务。三是产业地位的从属性， 作为服务保障和多元经营产业， 主要目的是为运输主业创岗创效。 四是服务社会的公益性， 即共 享性，需承担一定的社会公益职能。五是业务发展的成长性，铁 路多元经济的贡献率和成长性也是比较好的。 而对于不同特征的 铁路房屋， 其整体管理方式仍然较为老化， 目前铁路房产管理仍 是按照传统模式经营管理，企业市场化、集团化、专业化的步伐 不及其他行业发展步伐， 因此需要通过合理的制定用量标准。 例 如国家对领导干部办公用房有明确的定量标准，办公用房包括： 办公室用房、公共服务用房、设备用房和附属用房。办公室用房 标准为正部级：每人使用面积 54 平方米。副部级：每人使用面 积 42 平方米。 正司（局） 级：每人使用面积 24 平方米。 副（局） 级：每人使用面积 18 平方米。处级：每人使用面积 9平方。处 级以下：每人使用面积 6 平方米。铁路企业可根据相关法令，结 合单位人员数量、 规模特点对各单位制定合理的用房标准， 并安 排职能部门严格按照标准执行并加强监督检查， 以减少房屋闲置 率，提高房屋使用率，取得较好的经济效益。 （二）采取有效的经济杠杆调节手段。 为促进盘活闲置的