警惕华夏幸福事 件对于房企融资影 响.docxVIP

重点覆盖房企表现 本部分我们重点观测 2020 年中指销售额排名前 60 且有发债历史（含关联企业）民营房企（共 44 家）的经营和融资状况表现。 2021 年 1 月重点覆盖房企平均销售面积、销售额分别同比上升 33.5%和 66.4%，平均拿地支出为 35 亿元，同比上涨 41.2%。总体上销售增幅弱于全国水平，拿地支出增长超过全国水平，不过绝对的拿地销售比总体仍控制在较低水平，拿地比较积极的区域仍集中在长三角区域。2021 年 1 月 44 家重点覆盖房企仅华夏幸福和佳源未披露经营数据，其余 42 家房企平均销售面积、销售价格、销售额分别为 102 万平米、1.68 万元/平米、143 亿元，同比分别上升 33.5%、 10.2%和 66.4%，增幅总体弱于全国平均水平，不过大部分房企都实现了销售面积和销售额的增长，仅建业为同比下降，可能与所在区域房地产景气程度略弱有关。土地方面，1 月重点房企平均拿地支出为 35 亿元，拿地均价为 8512元/平米，同比分别上涨 41.2%和 44.8%，增幅明显超过全国平均，显示重点房企在年初拿地积极性比较高。具体来看，长三角区域型房企绿地、滨江、德信、弘阳、宝龙拿地积极性仍高，拿地销售比都达到 60%以上，河北房企荣盛也在杭州拍到一宗地块带动拿地销售比也达到 86%，另外建业由于销售额偏弱导致拿地销售比达到 144%。其余房企拿地销售比普遍控制在 20%左右甚至更低，这可能也与 1 月政府推地也有一定控制有关。 债券融资方面，1 月境内债券各评级净增量均为负，个券票面利率上升幅度普遍高于基准，不过金科业绩快报表现好市场认可度明显提升，票面利率升幅低于基准。美元债 1 月为发行高峰，不过房地产行业发行规模和占比与去年 1月相比均有明显下降，体现了严调控和华夏幸福事件对需求有一定冲击，票面利率分化较大，高等级世茂发行利率创下新低，碧桂园在评级上调后也有明显好转，而信用风险较大的主体融资成本仍在 10%以上。1 月各个评级房企境内债券净增量均为负，重点主体以 AAA 发行人为主，具体的各类资质均有，好资质的万科、龙湖、金地均有债券 发行，3 年期票面利率在 3.8-4%之间，万科和龙湖各发行一支 5+2 债券，票面利率分别为 3.98%和 4.4%，与去年 3月利率低点相比票面利率上升 70-80bp，5 年期上升幅度略超过基准利率上升幅度，滨江发行了一年期短融，票面利率为 3.95%，与去年 3 月低点相比上浮近 100bp，上升幅度超过基准利率上升幅度，与 12 月同期限短融票面利率相比下行了近 20bp，亦低于基准利率下降幅度，体现了市场需求一般。美的置业、远洋发行的 3 年期票面利率均在 4.6%左右。融创发行了 2+2 公司债，票面利率在 6.8%，较去年 3 月同期限品种上升了 200bp 以上，远远超过基准利率上升幅度，虽然融创在港股发布了业绩预增公告，预计将由红色档调整至黄色档，但市场仍然对其高企的融资成本和债务压力存在担忧情绪。而金科发布的业绩快报中，半年报踩中的两条红线（资产负债率、净负债率）在快报中显示均 已达标，年报大概率将回到绿色档，其发行的 260D 和 2+2 产品票面利率均有明显收敛，其中 2+2 年期公司债票面利率 6.2%，这与其去年发行的同期限产品相比票面利率上升幅度明显低于基准利率调整幅度，体现了市场对其资质转好的认可。低资质的河南房企鑫苑发行的 3+2 年期公司债票面利率仍在 8%以上。美元债方面，投资级主体中，世茂发行 8.72 亿美元、10 年新债，认购倍数 7.5 倍，最终发行价 3.45%，创下公司境外债券利率最低记录；碧桂园发行 5.5 年和 10 年期新债，认购倍数分别达 9 倍和 6 倍，发行价分别为 2.711%和 3.342%，公司自评级调升后融资成本明显下降，公司同时也提前赎回 2022 年到期、7.125%的高息美元债。BB 大档中，禹洲、时代、旭辉和新城发行 5-6年左右期限新债，发行价分别为 6.35%、5.75%、4.4%和 4.6%，融创发行 3 年期和 5 年期新债，发行价分别为 5.95%和 6.5%。B 大档中，正荣、中骏、宝龙发行 5 年左右期限新债，发行价分别为 6.7%、6%和 5.25%。富力、当代置业、佳兆业、华南城、佳源等发行 2 年以上期限新债融资利率基本在 10%以上水平。 债务到期压力 2 月房地产类债券、信托到期量小，不过 3 月将迎来月度高峰，总到期量将超过 2000 亿元，个券方面，华夏幸福、蓝光、鑫苑、新湖中宝、福星科技、绿地等兑付进展值得关注。2021 年房地产境内债、美元债、信托到期回售量分别为 6671 亿元、473 亿美元、7814.5 亿元，较 2020 年分别