商办物业管理行业空间深度广度并存，赛道优质多维成长.docxVIP

目 录 投资逻辑 6 行业空间：空间深度与广度并存，格局分散待整合 8 商办物业规模提升空间：规模高速增长，品类拓展存在潜力 8 商办业态规模稳步提升，布局逐渐扩张 8 开工竣工量维持平稳，保障未来规模提升 10 以国外为鉴，规模与服务品类存在提升空间 11 商办管理能力的深化空间：高需求与低回报不匹配，管理能力亟待提升 13 消费水平提升+电商红利见顶，线下消费机遇显现 13 第三产业提升迅速，推动办公服务需求提振 15 高需求与低回报水平不匹配，商业管理服务潜力空间亟待挖掘 17 行业竞争格局：格局较为分散，存在整合空间 19 行业商业模式：维度多元、高成长性的优质赛道 20 创收：盈利能力优异，具备成长性 20 单价与毛利率水平高，盈利能力强 20 物业费收缴率高，提价难度低 22 单位面积创收能力强，具备较强成长性 23 服务：服务内容覆盖面大，存在专业壁垒 26 服务流程和对象覆盖面大，业务延伸范围广 26 服务专业化程度高，高门槛构筑壁垒 27 外拓：并购困局解决，外拓选择面扩大 28 科技：降本叠加增利，科技赋能场景多元 28 品质：收费与服务主体统一，服务品质溢价能力强 30 策略：怎样的商管物业公司可以突围？ 31 对标仲量联行：收并购纵横扩张，全周期多业务滚动发展 32 相关标的： 36 华润万象生活：国内领先的商管企业，全国布局品牌成熟 36 宝龙商业：深耕长三角区域，产品线全面覆盖 39 合景悠活：全业态布局，协同引导服务空间打开 41 星盛商业：大湾区领先的商管物企，高度轻资产化输出 42 卓越商企服务：定位高端商务物业，外拓力强 43 风险提示：面临来自外资商管企业的竞争；疫情影响存在反复可能性 44 图表目录 图 1：百强物企商业物业费收入（亿元）及同比 8 图 2：百强物企商业物业管理面积（亿方）及同比 8 图 3：百强物企办公物业费收入（亿元）及同比 9 图 4：百强物企办公物业管理面积（亿方）及同比 9 图 5：百强物企住宅物业费收入（亿元）及同比 9 图 6：百强物企住宅物业管理面积（亿方）及同比 9 图 7：不同业态在百强物企管理面积中的占比 9 图 8：百强物企布局业态的企业数量占比 10 图 9：办公楼新开工面积（亿方）及同比 11 图 10：商业营业用房新开工面积（亿方）及同比 11 图 11：办公楼竣工面积（亿方）及同比 11 图 12：商业营业用房竣工面积（亿方）及同比 11 图 13：各国人均零售商业店面面积对比（平米） 12 图 14：各国人均购物中心面积对比（平米） 12 图 15：各国人均写字楼面积对比（平米） 12 图 16：居民消费水平（元）及同比 13 图 17：居民人均可支配收入（元）及同比 13 图 18：社会消费品零售总额（万亿元）及同比 14 图 19：最终消费/GDP 总额 14 图 20：商品网上零售额累计同比 14 图 21：网络购物交易规模（万亿元）及同比 15 图 22：阿里巴巴线上获客成本（元） 15 图 23：零售商品品类的销售场景占比 15 图 24：第三产业产值（万亿元）及同比 16 图 25：第三产业产值占比变化 16 图 26：各国第三产业产值占比对比 16 图 27：第三产业就业人员人数（亿）及同比 17 图 28：第三产业就业人员人数占比变化 17 图 29：各国第三产业就业人员人数占比对比 17 图 30：商业地产企业投资性地产租金坪效对比（元/平米/年） 18 图 31：商业地产企业购物中心租金坪效对比（元/平米/年） 19 图 32：商业地产企业写字楼租金坪效对比（元/平/年） 19 图 33：百强物企在五百强中的面积占比 19 图 34：百强物企在五百强中的项目数量占比 19 图 35：商业物管行业前五集中度 20 图 36：住宅物管行业前五集中度 20 图 37：2019 年百强物企各业态物业费水平（元/平米/月） 21 图 38：华润万象生活分业务毛利率 21 图 39：卓越商企服务分业务毛利率 21 图 40：宝龙商业分业务毛利率 22 图 41：合景悠活分业务毛利率 22 图 42：物业管理行业各业态物业费平均收缴率 22 图 43：百强物企业态单项目物业费收入（万元） 23 图 44：百强物企业态单面积物业费收入（元/平米） 23 图 45：华润置地购物中心零售额（亿元） 24 图 46：华润