济南别墅竞争格局说辞.docVIP

PAGE PAGE 2 济南别墅市场竞争格局说辞 一、济南别墅发展现状 别墅市场不同于普通住宅市场，购买群体对价格敏感度不高，但对产品的要求却比较高。一直以来济南别墅产品进化较慢，没有满足客户对别墅的需求。 别墅是一种复合价值的住宅，复合价值的高低，取决于项目的地段、交通、资源、配套、价格、户型、品质、私密性、物业等各种因素的综合指标，只有将各项指标综合起来达到价值最高点，它的复合价值才能得到凸显；近年来，济南的别墅市场水平取得了较大发展，资源型别墅品质的提升标志着济南别墅市场已经发展到较高的水平。 一、济南别墅市场竞争格局的分布 从分布上来看，济南别墅市场主要分为城区别墅和郊区别墅。2009年开始，济南出现城区别墅和郊区别墅同步快速发展的态势。 城区别墅 市区东部和南部是城区别墅较为集中的区域，这一带集中了中海·紫御东郡、中海·奥龙观邸、国华东方美郡、漫山香墅等项目，这部分别墅既与城市保持紧密联系，同时又具有较好的私密性。 郊区别墅 郊区别墅具有代表性是位于西部新城长清的鲁商·御龙湾。长清山水资源丰富，借举办第七届中国国际园博园会之机，环境得到极大的提升，目前也成为别墅供应的热点区域。 二、济南别墅市场价格情况 济南别墅市场价格分区明显，2009年至今，东部因中海以及国华等高品质、优越地段楼盘带动，该区域的别墅价格最高；其次是南部区域；郊区别墅因其配套欠缺，价格相对较低。 三、济南资源型别墅市场格局 济南拥有自然资源型的别墅大多分布在东部和南部，自然资源只有山体，没有天然的、水景资源丰富的资源型别墅。 目前济南别墅正处于发展阶段，在景观设计、户型创意、居住理念等方面尚不够完美。2009年一线品牌开发商的进驻，带来了先进的开发理念和成熟产品，济南别墅产品档次大幅提升，不在一味的追求面积，设计更为合理紧凑，更加注重人性化，别墅产品开始逐步走向成熟之路；但这些别墅并没有自然天成的资源优势，只是人工造景而已。2010年潜在别墅供应项目较多，预计产品供应量较大，市场上认可高品质、人性化的别墅产品趋势加强。 四、济南别墅市场发展的前景 从某种意义上说，别墅代表着一种生活方式，快速发展、走向开放的济南需要更多优质的别墅，别墅开发前景必将非常美好。济南别墅市场发展的条件如下： 1、城市规模的快速发展。随着几条交通主干路的通车，济南的城市交通状况明显改善，城市面貌日新月异，新的城市格局正在形成。城市越发展，别墅的价值将越能充分的体现。蓝石·大溪地作为距离市中心仅20分钟的资源型别墅，这样距离的别墅在大城市是根本不可想象的。毫无疑问，随着济南的城市发展，大溪地项目的区域和资源来看，将有巨大的升值空间。　 2、消费观念的转变。很多发展商都认为，济南人对高档商品房其实并不缺乏购买的能力，单过去山东人相对保守的思想观念对别墅的消费形成了一定的制约。而今，市场的发展将让购房者逐渐摆脱过去的消费习惯和意识。距离不远、贴近自然、环境优越的别墅无疑就很有竞争力了。当具备消费能力的购房者开始关注和选择别墅的时候，爆发出的购买能力肯定是非常可观的。 3、别墅开发水平的提高。市场在发展，人们的居住水平不断提高，人们对房屋总体质量的认识水平也在提高，如今的别墅新盘品质方面有明显的提升，从规划水平、建材质量、环境质量等方面都越做越好。很多已建成的项目，也纷纷改造和提升社区环境，整体素质不断提升，居住环境越来越美；但济南没有出现真正意义上的资源型别墅，蓝石·大溪地填补了这一空白，提升了济南别墅市场的发展水平。