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PAGE 1 PAGE 1 论物业设备与设施管理 主题词:物业管理设备设施管理  一、物业管理设施管理概念  所谓物业设施管理(FacilityManagement,简称FM),根据国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义,是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开头相信,保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。 尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心,使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限,确保其功能的正常发挥,扩大收益、降低运营费用,也是为了提高企业形象、供应适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之,物业设施管理的服务对象是人;物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。  二、物业设备与设施管理的现状  一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气,传统的物业设备管理侧重于现场管理,主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进,信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设备设施形成浩大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大,“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成很多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道,某座180米以上的大型建筑,虽大都设置有BA系统,但系统运行状况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%,运行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大楼使用多年后,仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。 导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因,首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节省和便利,而过多地考虑了如何节约一次性投资,如何节约自己的时间和精力。且在安装设备的过程中,较少考虑各项设备集成后的协调和匹配,而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中,设计人员又很少参与详细工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手,工程前期介入的工作几乎不做或做得很少,设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后,很少有一个预先的系统的工程跟进和熟识过程。工程竣工后系统运行尚不稳定,竣工资料亦不完整,但却匆忙赶着验收、评奖,特殊是采用了一些智能设备的物业,往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠,却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次,是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后,相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员,没有受过专业培训,颠倒与业主的关系,动辄给业主发布通知、指令,要用户这样、那样,只关心收钱、不快乐办事,客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个熟悉误区,就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了,这就是物业设备设施管理的全部工作内容,这个熟悉在不少物管公司具有普遍性,这就导致很多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有熟悉到物业设备管理的服务对象是人,没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。另外,国内物业设备管理的技术含量不高,人才匾乏,招聘合适的设备管理人员比较困难,凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流,国内各种层次的培训,但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例,虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准,但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。  三、物业设施管理的经营模式  一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍,管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管 理公司承包大楼的空