新项目物业管理费测算.pdf

新项目物业管理费测算 新项目物业管理费的测算 物业管理费的测算是个复杂的过程,简单的估算当然 会出现巨大误差,或高或低都有可能。以我的经验，物业公司 进入新项目，前两年能盈利的很少。 确定收费标准前首先应认清所管物业属哪一类型,应 依据什么标准核算费用.我们小区是普通商品房住宅,核算标 准应按对应的法规规定来核算。以前政府对普通住宅收费有 明确收费标准：196 号文件，但新物业管理条例实行后，它 只具有参考意义了，生搬硬套显然是不合适的， 言归正传，我先给他们算算大帐： 我目前收集到了下列数据： 一期物业管理面积：约100000 平米（实测后） 一期总户数：917 户 目前管理处总编制：约100 人（仍在招墓中）；其中： 保安员：36 人；保洁员：22 人；其它人员：42 人 一期电梯数量：22 部 绿化面积：不详 我们单元的使用率：约79% （得出公共区域面积：约 80000 平米） 下面算帐： 一、收入： 管理公司年度总收入： 2 。3/平米/月*100 ，000 平米*12 个月=2760000 二、支出： 1、人工： 保洁员综合成本（含保险福利和物料消耗下面将不再 计算清洁消耗）：1150 元/人/月（市场价格） 1150*22*12=303600/年 保安员综合成本（含保险福利）：1200 元/人/月（市 场价格） 1200*36*12=518400/年 其他人员综合成本（各岗位人员按普通住宅一般编制 方式）： 项目经理1 人月薪4000 ；部门主管3 人月薪2000 ；助 理/领班6 人月薪1200 ；员工32 人月薪1000 （含福利保险税 费等） （4000*1+2000*3+1200*6+1000*32）*12=590400 人工成本合计：303600+518400+590400=1412400 元/ 年 2、公共设施维护运行费用： 电梯维护费用（大部分物业公司没有技术力量承担， 会委托专业公司负责）：80000 元/部/年 80000*22=160000 元/年 各类水、电（强弱电系统）、气、暖供应系统、消防 系统的泵组、阀门、开关、耗材更换等的维护费用：（由于 数量不详，加之种类繁多无法一一例明，仅为估算值）： 30000 元/年 公共能源费用：包括水（绿化浇灌用水、水系用水）， 电（公共楼道、外围照明能源供应系统运行消耗） 290000 元/年 公 共 设 施 维 护 运 行 费 用 总 计 ： 160000+30000+200000=390000 元/年 3、卫生清洁费 垃圾清运费：30 元/户（这是环卫局标准，多年来没 变，但物业公司与环卫局符合同时要低一些，但不会很多， 原因很简单，环卫局是公家买卖不砍价） 30*917=27510 元/年 化粪池清掏费用（按常规配置标准，我们小区应配置 3-4 个10#化粪池，每个池每年费用约3500 元）： 4*3500=14000 元/年 公共区域消杀费用（灭鼠、灭蟑、灭蚊、蝇等）：市 场价格0 。3 元/作业平米 0 ．3*80000=24000 元/年 外墙清洗费用(一年一至二次) ：2 。5 元/平米 外墙面积：（2 ．9 层高*18 层*98 楼长+15 楼宽*2 。9*18） *2*4 栋楼=207756 平米 2 ．5*207756=519390 元/年