中国房地产行业展望，2022年2月.pdfVIP

一、 分析思路 自2016 年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央对“房住不炒” 定位不断深化。为防范房地产领域风险，近几年房地产市场持续处于较为严格的监管环境中， 相关政策对房地产市场的需求端、供给端以及融资端产生一系列的影响，进而对房地产企业 内外现金流获取及资金平衡能力提出更高挑战。 1 本报告主要从流动性角度分析房地产行业 的信用基本面，具体主要通过全国商品房成交、按 揭贷款等与销售回款相关指标信息分析行业内在现金流来源情况；通过以银行开发贷为主的 银行借款、以信托为主的非银机构借款、境内外信用债及股权市场融资等融资渠道分析行业 外在现金流状况。通过土地购置支出、工程建设支出等主要房地产开发支出项目分析行业内 在现金流消耗情况；同时对房地产行业信用风险表现进行分析，结合样本房企的规模、盈利 能力及经营效率、杠杆水平等指标表现总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业 未来12~18 个月的信用趋势。 二、 行业基本面 2021 年下半年以来，商品房销售增速明显下滑，同时叠加按揭贷款发放增速放缓以及预售资金监 管趋严，房地产企业销售回款持续承压。随着政策微调，按揭贷款已有回暖迹象，但商品房销售数 据仍不乐观。考虑到购房意愿的恢复时间以及房地产税试点工作的不确定性，预计房地产企业内在 现金流来源的改善短期内仍面临较大压力。 签约销售回款是房地产开发企业最重要的内部现金流来源。由于大部分承购人采用按揭付款 方式购买商品房，按揭贷款发放情况不仅直接影响房地产开发企业的销售回款情况，还可能 间接影响购房需求。因此，分析房地产行业的内在现金流来源，既要关注商品房销售市场行 情，还应当分析个人按揭贷款走势。 从商品房销售情况来看，国家统计局数据显示，2021 年商品房销售额达到 18.19 万亿元，较 2020 年增长4.8% ，但商品房销售增长主要得益于上半年良好的销售行情，下半年以来房地产 销售降温明显。具体来看，2021 年上半年房地产市场保持较高热度。百城住宅价格指数同比 稳步增长、环比持续上升，同时商品房销售面积同比大幅提升 27.7% ，剔除基数效应影响与 2019 年同期比，增速也达到 16.96%。量价同升带动上半年商品房销售额达到9.29 万亿元， 创同期历史新高。但随着房地产调控政策的持续影响，叠加部分房企信用风险事件发酵，居 民购房意愿有所下降，下半年以来商品房销售市场快速降温，一方面百城住宅价格指数同比 及环比增速均呈现逐步回落趋势，另一方面商品房单月销售面积同比持续回落，其中8 月以 来商品房销售面积亦低于2019 年同期。在上述两方面因素作用下，下半年以来商品房单月销 售额同比持续回落，且降幅快速扩大，其中9 月以来商品房单月销售额已经低于2019 年同期 水平。综合来看，下半年商品房销售额合计值已经低于2020 年及2019 年下半年水平。随着 下半年商品房销售市场的疲软，商品房去化速度有所放缓。截至2021 年 12 月末，商品房待 1 本报告将重点分析商品房开发行业。 2 中国房地产行业展望，2022 年2 月 中诚信国际行业展望 售面积为51,023.00 万平方米，同比增长2.4%，房地产市场去化压力有所上升。 图1：商品房单月销售表现（万平方米、亿元、% ）