招商积余物业经营分析报告.doc

3 招商积余物业经营分析报告 2022年5月 1 招商积余：A 股稀缺央企物管标的 1.1 央企物管，平稳转型 公司作为招商局集团旗下的平台企业，主要从事物业资产管 理与服务，主要开展物业管理业务、资产管理业务、房地产开发 业务等业务。1983 年，招商物业的前身蛇口工业区建设指挥部房 地产科房管组成立；1994 年，“深圳南光（集团）股份有限公司” （深南光）在深交所上市；2018 年，中航地产更名为“中航善达 股份有限公司”； 2019 年，招商蛇口收购中航善达并注入招商物 业，公司更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，通过 重组更名上市。 图 1 公司发展历程 资料来源：公司官网，公司公告，市场研究部 1.2 央企背景支撑，股权结构稳定 公司的实际控制人招商局集团是中央直接管理的国有重要骨 干企业，控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司持股 51.16%，其中直接持股 47.45%。 4 图 2 股权结构 资料来源：公司公告，市场研究部 1.3 业绩整体向好，盈利能力稳步提升 营收突破百亿，利润稳步提升。2021 年，公司营业收入突破 百亿，达到 105.91亿元，同比增长 22.42%；其中，随着原有物业 管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，物业管理业 务实现营业收入 99.08亿元，同比 23.31%。 2019年公司重组后， 归母净利润呈上升趋势，2021 年，公司实现归母净利润 5.13 亿元， 同比增长 17.25%。 图 3 近年公司营业收入及增速 图 4 近年公司归母净利润及增速 营业收入（亿元） 同比（右轴） 归母净利润（亿元） 同比（右轴） 60% 120 100 80 60 40 20 0 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -10% -20% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：公司公告，市场研究部 资料来源：公司公告，市场研究部 5 图 5 近年公司分业务营业收入结构 物业管理（亿元） 资产管理（亿元） 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 资料来源：公司公告，市场研究部 毛利率略有提升，费用管控能力持续向好。2021 年，公司毛 利率为 13.76%，较上年增长 0.16pct；其中，物业管理业务毛利率 为 11.43%，较上年提升 0.47pct，资产管理业务毛利率 56.18%， 较上年下滑 1.71pct。费用方面，公司三项费用率自 2019年持续下 滑，2021 年财务费用率、销售费用率和管理费用率分别为 1.25%、 0.82%和 3.65%。同时，公司持续推进数字化管理和精细化集中运 营管控，在管项目的招商 π 平台覆盖率超 99%，提升管理效率， 从而降低了管理费用率。 图 6 近年公司毛利率 图 7 近年公司分业务毛利率 毛利率 物业管理 资产管理 25% 20% 15% 10% 5% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0% 2019 2020 2021 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：公司公告，市场研究部 资料来源：公司公告，市场研究部 6 图 8 近年公司期间费用率 财务费用率 销售费用率 管理费用率 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2017 2018 2019 2020 2021 资料来源：公司公告，市场研究部 1.4 “12347”战略助力高质量发展 2020 年初，公司明确了“12347”发展战略，发展“大物业” 和“大资产”两项核心业务，战略协同方面，成为招商局集团资 产保值增值平台，成为招商蛇口持有资产运营的承载平台。 “12347”发展战略明确了公司作为轻资产平台的整体战略定位， 为实现公司内外部协同发展，提高市场竞争力，提供了方向指引。 表 1 公司 “12347”发展战略内容 名称 内容 中国领先的物业资产管理运营商，物业资产管理领域综合实力领先，机构类 业务保持行业领军地位，服务质量、品牌影响力、资产管理能力保持中国领 先地位 1 战略定位 2 核心主业 3 战略协同 4 发展原则 7 战略举措 大物业+大资管 集团资产保值增值平台，为集团业务协同助力；招商蛇口持有资产运营的承 载平台；招商蛇口产业数字化的标兵 市场化、专业化、集约化、生态化 巩固一片沃土、业务价值延伸、平台内涵多元、科技賦能与数字化转型、内 外发展并举、两个平台有机互动、管理创新 资料来源：招商积余公众号，市场研究部 2 深耕“大物业”基壤，拓