房地产营销策划 -2020弘元江阴临港经济开发区地块营销提报方案.docxVIP

弘元临港经济开发区地块项目营销方案 杭州易广达广告有限公司 2020.09 行业报告资源群  进群即领福利《报告与资源合编》，内有近百行业、上万份行研、管理及其他学习资源免费下载； 每日分享学习最新6+份精选行研资料； 群友交流，群主免费提供相关领域行研资料。 微信扫码 长期有效 微信扫码 行研无忧 知识星球 行业与管理资源 知识星球 行业与管理资源 是投资、产业研究、运营管理、价值传播等专业知识库，已成为产业生态圈、企业经营者及数据研究者的智慧工具。 知识星球 行业与管理资源每月更新5000+份行业研究报告、商业计划、市场研究、企业运营及咨询管理方案等，涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等； 合作及沟通， 请联系客服微信扫码加入后无限制搜索下载。 合作及沟通， 请联系客服 （报告整理于网络，仅限于群友学习，请勿商用） 客服微信1 客服微信2 开门见山说重点 重点1：住宅产品，既要冲量也要冲价 一个项目，三类产品：住宅、底商、公寓 1、本案规划约35000㎡公寓产品，项目南向弘临新居与北向花样年公寓销售情况良好，市场已被教育且为可接受产品。 但，从销售节奏与竞品对比分析： ①公寓产品2021年10月供货，见利周期长； ②弘临新居与花样年公寓产品皆为80-115㎡类住宅产品，房型格局与常规住宅无异，且民用水电（其中花样年商业燃气），本案公寓为商业水 电且为小面积户型，居住舒适度上无优势。 2、本案规划20000㎡一拖二商业，从周边消费情况分析： ①周边住宅区入住率低，人气氛围低迷； ②南向弘临新居商铺未售，未来直接威胁本案商业销售； ③北向海岸城商场，人气不足且商业业态丰富，分流商家与消费群体 本案必须将住宅产品打造成为流量产品， 也必须保证住宅产品的溢价能力，才能保证整盘收益最大化 重点2：明确未来客群，实现精准拓客 1、从临港新城目前在售项目及二手房数据反应，临港新城可定义为江阴价格洼地； 2、从弘临新居了解，其客户构成60%周边乡镇进城客，其次为地缘性客户，再者为江阴市区、外地投资客； 3、从项目规划分析： ①90-128㎡户型段，相较于恒大悦府，面积段下沉，控制总价； ②社区内部配置缺少核心亮点 本案实则定位于纯刚需盘 本案所要解决核心问题显而易见 纯刚需盘 如何成为临港新城乃至江阴刚需客的购房首选 从牌面分析—— 地段——城市向西，价值高地价格洼地——城市发展极户型——面积下沉且空窗期、总价可控——机会切入点 地段——城市向西，价值高地价格洼地——城市发展极 户型——面积下沉且空窗期、总价可控——机会切入点 地段+户型，就能构建本案的绝对购买力？ 易广达认为： 地段和户型只是本案基础的价值支撑，我们应以此为据塑造项目的核心价值！ 一切，从项目未来客群说起 刚需客+投资客 刚需客的基本诉求 2 类同1 期许 1、主城外溢刚需客：工作在市区，房价过高无力承受，退而求其次 ——房价便宜，且离工作地不远，期待享受工作生活双重便利 2、进城型刚需客/工厂职工群体：脱离破旧低端的居住环境，渴望便利生活、改善居住品质 ——价格便宜，配套齐全，交通便利 刚需客购房核心诉求 在最恰当的位置，选最好的房子，过最舒心的日子 投资客的核心诉求 板块有投资潜力，项目有价格优势，户型小出手方便 对标客群诉求，解决2大挑战 ①处临港新城，如何诠释最恰当的位子 ②规划无亮点，如何包装出最具购买力的房子 挑战一：处临港新城，如何诠释最恰当的位子 首先，从板块说起，重塑信心 江阴风华正盛在临港 省级经济开发区，距离成立于2006年的临港新城，当前已经是第十五个年头， 目前新区内聚集1万多家企业，拥有世界500强40家、 上市公司12家、国家级平台11个 15年前的一纸规划，如今已成现实且正成熟，未来更加可期 政府背书、产业聚集、板块价值持续强化 其次，看开发热度，强化潜力 从开发现状分析 恒大持续加码，再入一地，楼面价为3091元/㎡； 大唐地块楼面价为3212元/㎡。 楼面价持续上涨，品牌房企持续深耕， 足见板块价值潜力 土地热势 临港板块价值已深入人心 最后，坐实地块占位，突出优势 临港经济开发区 中央商务区 本案 ①本案沿五星路向东4公里可达市区、万达广场 ②临港经济开发区以长达路为起点向西延伸， 本案正位于临港经济开发区头排之位 ③本案一路之隔对面即为海岸城——临港新城板块内最大商业配套 ④本案所在地位为临港经济开发区的核心之地——中央商务区板块（CBD） 双城交汇+时代头排，坐享新城发展利好与市区便捷繁华 结合板块的发展潜力、土地热度和地块所在位置的优势本案地段价值包装语言输出 时代头排双城中心 挑战二：规划无亮点，如何包装出最具购买力的房子 户型面积段下沉，是本案的切入