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第六章 房地产评估 一、单项选择题 1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是( B)年。 A.70 B.50 C.40 D.45 2.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的( D )。 A.实际总收益－实际总费用 B.实际总收益－客观总费用 C.客观总收益－实际总费用 D.客观总收益－客观总费用 3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为( C )。 A.整个开发期 B.整个销售期 C.整个开发期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半 土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利 息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地 开发期限的一半计算。 4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地 开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。 投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为( B )。 A.120万元 B.79.23万元 C.60万元 D.100万元 土地投资利息＝500×[ (1＋8％)－1]＋1 000×[ (1＋8％) ^0.5－1]＝79.23 (万元)。 5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用 ( A )评估较为合适。 A.成本法 B.市场法 C.剩余法 D.收益法 6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使 用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为 10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近( A )元。 A.3 609 B.2 500 C.3 541 D.4 500 先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。 7.土地的“三通一平”是指( C )。 A.通水、通热、通路、平整地面 B.通水、通路、通气、平整地面 C.通水、通路、通电、平整地面 D.通气、通电、通讯、平整地面 8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净 收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为 10％，则该宗土地评估值最接近于(B)。 A.127.70万元 B.139.55万元 C.150.00万元 D.175.00万元 土地评估值＝15× (P/A ， 10％， 10)＋20× (P/A ， 10％， 10) × (P/F,10％,10)＝15×6.145 ＋20×6.145×0.3855 ＝139.55 (万元)。 9.某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估 基准日比较案例宗地的市场交易价格为1 000元/平方米，如果容积率为 2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估 宗地每平方米的价格最接近于(C) A.1 250 B.1 500 C.2 000 D.3 333.33 经容积率修正后可比实例价格＝可比实例价格× (待估宗地容积率修正系数/可比实例价格容积 率修正系数)＝1 000× (3/1.5)＝2 000 (元/平方米)。 10.我国土地使用权出让的最高年限由( D )确定并公布。 A. 国土资源部 B.城市建设部 C.省、自治区、直辖市政府 D. 国务院 11.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年， 残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元， 2001年1月 的评估值接近于( B )。 A.400 万元 B.392万元 C.402万元 D.390万元 建筑物的评估值＝500－ [500× (1－2％) ×11/50]＝392.2 (万元)。 12.某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10％，所选的 参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为( B )。 A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94 〔1－(1＋10％) ^ (－25)〕 /〔1－(1＋10％) ^ (－20)〕＝(1－0.0923) / (1－ 0.1486)＝1.066≈1.07。 13.某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表： 容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1