房地产估价计算.docxVIP

可编辑 精选 1. 可比实例A 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m2 USD1000/ m2 RMB8800元/ m2 成交日期 2004年1月31日 2004年4月30日 2004年7月31日 交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素 -3% +2% +1% 假设人民币与美元的市场汇价 2004 年 4 月 30 日为 1 ：8.27 ，2004 年 10 月 31 日为 1 ： 8.3 ；该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2004 年 1 月 1 日至 2004 年 3 月 31 日基本 保持不变，2004 年 4 月 1 日至 2004 年 6 月 30 日平均每月比上月上涨 0.5% ，2004 年 7 月 1 日至 2004 年 10 月 31 日平均每月比上月上涨 1%。试利用上述资料估算该写字楼于 2004 年 10 月 31 日的正常市场价格。 解： V = 8000 (1 + 0.5%)3 (1 + 1%)4 100 100 100 = 8627. 13元/ 平方米 A 99 102 97 V = 1000 8.27 (1 + 0.5%)2 (1 + 1%)4 100 100 100 = 8437.26元/ 平方米 B 100 101 102 V = 8800 (1 + 1%)3 100 100 100 = 84610.57元/ 平方米 C 103 103 101 V = = 8508.65元/ 平方米 2. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，还原利率为 8% ，则该写字楼目前的收益价格为多少？ V = 1+ 8% V = 1+ 8% + (1+ 8%)2 + (1+ 8%)2 = 5200万元 3 某宗房地产预计第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为 12 万元；此后每年的有效 可编辑 精选 毛收入会在上一年的基础上增长 5% ，运营费用增长 3% ，收益年限为 50 年.该类房地产的 还原利率 8% ，则该宗房地产的价格为多少？解： V V = r A 1 - (|(1gAr ))|n - r C 1 - (|(1gCr ))|n = 20 「|1 - (| 1 + 5% )|50 ]| - 12 「|1 - (| 1 + 3% )|50 ]| = 286. 1万元 8% - 5% |L (1 + 8% ) 」| 8% - 3% |L (1 + 8% ) 」| 4. 有一房地产，土地总面积 1000m2 ，为 10 年前通过征用农地取得，当时每亩花费 16 万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600 元；地上建筑物总建筑面积 2000m2 ，于 8 年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500 元，现时建造同类建筑物每平方米需1000 元，估计该建筑物尚可使用 32 年，残值率为 5％。试选用所给资料估计该房地产的现时总 价和单价。 解：土地重新取得成本＝600×1000＝60 万元 建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200 万元 重新购建成本＝60＋200＝260 万元 建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧 建筑物折旧累计额＝200 收收8＝49.4万元 该房地产的现时总价 ＝重新购建价格－建筑物折旧总额 ＝260－49.4＝210.6 万元 单价＝210.6/2000＝1053 元/m2 5. 某新建房地产，土地面积 20000 平方米，建筑面积 50000 平方米。 现时土地重新取得 价格为 3000 元/m。建筑物建造的建安成本为 1800 元/m ，管理费用为建安成本的 3%。 可编辑 精选 该房地产开发周期为 2.5 年，其中半年准备期，2 年建设期，土地费用在准备期内均匀投入； 建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入 40% ，第二年均匀投入 60% ，年利率为 6%。销售税费为房地产价格的7% ，开发