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1 / 5 房地产评估：房地产价格评估 4 大法 房地产评估：房地产价格评估 4 大法 房地产价格评估 4 大法介绍 房地产价格评估方法 1、市场比较法。 在房地产评估价格的时候， 人们 会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按 理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法 就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然 后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的， 或者在效用相近 的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是 市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易 于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法 有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地 产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区 房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现 较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数 据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍 2 / 5 房地产评估：房地产价格评估 4 大法 然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。 假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判 断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在 垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房 地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比 较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率 设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的 困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估 房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武 之地。 房地产价格评估方法 2、收益还原法。 按照房地产未来的收益来估计房 价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先 估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率 将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的 纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想 的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 3 / 5 房地产评估：房地产价格评估 4 大法 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于 不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者 来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。 当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原 利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在 前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变 化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产 市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益， 由于纯收益上升，房价自然也随着上升。 事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价 突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住 房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从 而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比 较容易受到投机风气的影响。 房地产价格评估方法 3、成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单， 建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用 4 / 5 房地产评估：房地产价格评估 4 大法 于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于 很少有交易实例或者不能交易，也往往采用房地产评估成本估价法。 对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是， 许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项 见不得阳光， 即开发商的利润和行贿成本， 如果说房价的构成很复杂， 也主要是这个原因。 房地产价格评估方法 4、假设开发法。 房地产商在决定是否开发一个项 目之前， 首先要估计出它的销售价值， 然后扣除正常的土地开发费用， 勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本(利息)，税金 等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这 个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否 则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然 后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法 经常被用于房地产开发项目的可行性分析。 在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出来地价