2022年中国海外发展（0688.HK）研究报告.docxVIP

2022年中国海外发展（0688.HK）研究报告 1.中国海外发展坚守投资纪律辅以行业最低资金成本，保障规模和利润双提升 1.1销售稳中有升，坚持深耕高能级城市 华南区、华北区销售占比提升明显，城市深耕处于行业领先地位。公司的地产开发销售主要分为六个大区，分别为华东区、华南区、华北区、北方区、西部区、港澳地区，另外包含中海宏洋与公司的联合营公司贡献的销售。作为公司长期深入布局的地区，华南区与华北区在公司销售金额中拥有较大占比，2021年的占比分别提升3.7个百分点、5.8个百分点至17.5%、23.2%。公司的一二线城市深耕战略聚焦核心城市圈，销售主要覆盖长三角、粤港澳、京津冀三大城市圈，三大城市圈销售金额占比在2020年合计达到46.5%，在2021年上半年合计达到45.6%。公司坚定采取核心城市深耕战略，2016年至2021年剔除中海宏洋的布局城市数量（包含香港、澳门）从36个增加至47个；利用剔除中海宏洋的销售额计算而出的单城市销售金额呈现上升态势，2020年达到63.0亿元，2021年达到63.5亿元，公司的城市深耕成效在全国销售TOP房企中居于领先地位，仅次于万科。 1.2坚守投资纪律降低风险，土地储备充足保障未来发展 坚持投资纪律，保持合理拿地节奏、控制拿地利润率。2016年至2021年，公司剔除中海宏洋的总拿地金额维持在1200亿元至1400亿元左右，2021年总拿地金额同比下降0.4%至1352亿元；剔除中海宏洋的总拿地面积在2019年至2021年下降明显，2021年同比下降13.6%至1165万方；由此带动公司拿地楼面价的提升，2021年权益拿地楼面价同比上升15.3%至11605元/平米。虽然拿地楼面价在近些年上升明显，但公司始终控制拿地楼面价/销售均价的比例维持在40%-50%左右的合理区间，2021年该比例为53.3%，为未来的开发预留出合理的利润区间。2020年与2021年，行业出现部分公司的流动性风险事件，公司同样坚守拿地安全性，提升自身的拿地权益比例，两年的拿地权益占比分别为97.1%、96.0%，为未来项目的开发销售提供更大确定性。 新增土储持续布局高能级城市，粤港澳、京津冀城市圈储备增添丰富。公司剔除中海宏洋的新增土储全部集中于一二线城市，2020年一线城市及港澳新增土储金额占比达33.0%，二线城市占比达67.0%。各城市圈的布局中，京津冀与粤港澳城市圈成为公司投资的重点，2020年全年京津冀新增土储金额占比达24.8%，粤港澳达24.7%；2021年上半年粤港澳新增土储金额占比达28.6%。以包含中海宏洋的总拿地金额和销售金额计算的拿地强度，虽然在2017年以来呈现下降趋势，但2021年的该比例仍保持在47.3%，在行业融资遇冷、投资热情下降的背景下，公司的拿地强度在行业中排名靠前，新增土储仍能为未来开发销售提供有力补充。 土储充足保障未来发展，坚守投资纪律布局高能级城市。截止2021年上半年末，公司整体的土储规模达到9224万方，剔除中海宏洋的土储规模达到5940万方。以公司整体的土储规模和整体合约销售面积计算的土储保障倍数，在2021年上半年末达到4.9，公司的丰富土储仍能够保障未来整体4年左右的开发销售需求，为发展提供较大安全边际。经过长期投资积淀，公司自身的存量土储已体现出布局核心城市圈与高能级城市的特点，截止2021年上半年末公司剔除中海宏洋的土储货值中有60.7%位于京津冀、长三角、粤港澳三大城市圈；同时40.1%的土储货值位于一线城市及港澳、59.9%的货值位于二线城市。 公司不盲目追求规模扩张，坚守保持合理利润率的投资策略，未来将持续发力热点城市的优质地块。以2021年进行的22城三次集中供地为例，据我们统计，三次供地的总体隐含毛利率分别为21.0%、25.4%、26.5%，因为2021年下半年房地产市场迅速转冷，后两批供地的竞争下降、房企的隐含利润率水平也显著高于第一批。公司在22城的三批集中供地中重点布局了第二批集中供地，其中投资城市数量为11个、拿地规划建面为324万方，在坚守投资纪律的基础上补充了大量优质的核心城市开发用地。在2022年北京的首批集中供地中，公司以62.6亿元斩获18宗地中的2宗地块，彰显自身较强的投资意愿与实力，未来仍将持续获取热点城市的优质地块。 多元化拿地方式为土储提供补充。利用自身央企的身份优势、数十年地产开发的丰富经验，以及背靠中国海外集团、中国建筑集团的丰富产业资源，公司得以发展出多种多元化拿地方式，在公开市场竞争程度高的高能级城市获取优质地块，为土储提供补充。公司的多元化拿地方式包括但不限于：产业资源整合、政企合作打造城市地标、央地合作推动棚户区改造、为城市更新提供前期服务等。 1.3三道红线保持“绿档”，拥有行业最低融资成本和最高信用