杭州朗诗·田园绿郡度营销报告.pptVIP

领头降价的换来较大的销售业绩； 建议本案抢在田园牧歌前松动价格，抢占田园市场先机； 本案不像湾天地——酒店式公寓，不限购不限贷，大批量团购不大现实。龙湖般直降容易伤害老业主感情和项目定位，建议采用组合暗降。 建议： 项目形象做加法的基础上，在价格上做减法 用暗降达成价格的下调，多种形式组合使用 第五十七页，共九十九页。 方式一： 以“特惠房”的形式，通过多重优惠组合拳，提高性价比 每个周末推出一定套数的“特惠房” 特惠房源选择原则：挑选一些位置、朝向、楼层等相对劣势的房源，以一定的组合优惠进行促销。 送家电 送平米 优惠组合 开盘优惠 送车位/ 车位优惠券 第五十八页，共九十九页。 方式二： 以“小型团购房”的形式，依靠媒体口径达成阶梯式的优惠幅度 首先通过媒体主办的口径，以弱化开发商的价格变化影响，再通过购房人数的积累来实现价格优惠幅度的变化，把优惠决定权转嫁到客户身上。 团购房源的设置建议以89方小户型为主，成团可能性大。 30人报名 5人报名 10人报名 第五十九页，共九十九页。 方式三： “首付分期”，降低门槛 可选择特定身份人群（如周边医院、企业主、高管、公务员等），以同意“首付分期”措施进一步降低购房门槛，将优惠进行到底，以吸引首置客户，达成促销效果。 首付分期 第六十页，共九十九页。 方式四： 购买129方以上大户型，赠送2000元/㎡精致装修标准。 购买大户型产品 赠送精致装修 大户型总价高，对应的客户也是以自住改善性的经济条件较为宽裕的客户为主，精装修房的比较符合他们的需求，通过“赠送”精装修款来实现价格的幅度优惠，增加大户型产品的销售卖点。 第六十一页，共九十九页。 过年上来到元宵节的一周，这一周内认筹并签约的，可享受特价房优惠，并在元宵节当天得到神秘大礼； 情人节当天，夫妻二人共同前来看房并签约的，享受“特爱价”； 三八妇女节当天，女性购房者或带女性前来购房者，当天认筹，一周内签约，首付50%以上便能单价立减3800； 劳动节，回馈业主活动，凡购买朗诗房子，并在劳动节期间带朋友来看房并成功认购的，可减免一定数额的系统运营费。 方式五： 抓住不同的节日时机，促销推货 第六十二页，共九十九页。 “砸金蛋”——客户从认筹到签约三天内，每带一个客户到现场，可砸一次金蛋，内有2000——5000不等的购房现金。 “日进百金”——确定开盘前，认筹客户从认筹日起直至开盘，每天获得一百元优惠。 “老带新”免系统运营费——老业主带新客户看房，成交的，老业主减免一年的系统运营费，成交一个减一年，可以累加。 其他暗降手段 第六十三页，共九十九页。 五、2012年操作思路 货量盘点 推盘节奏 工作分解 推盘策略 第六十四页，共九十九页。 3 2 6 4 7 总套数：57套 去化率：24.56% 库存均价：20850元/平米 总套数：20套 去化率：10% 库存均价：20450元/平米 总套数：43套 去化率：2.33% 库存均价：20650元/平米 总套数：39套 去化率：79.49% 库存均价：20750元/平米 总套数：41套 去化率：29.27% 库存均价：20500元/平米 未推盘 已推盘 已推盘 10 9 5 11 8 12 1 第六十五页，共九十九页。 　 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 合计 面积 129 129 89 89 151 138 164 89 89 199 164 280 户型 3房2厅 3房2厅 2房2厅 2房2厅 4房2厅 3房2厅 4房2厅 2房2厅 2房2厅 4房2厅 4房2厅 排屋 总量 40 40 42 58 20 44 21 44 44 22 21 5 401 成交套 0 31 12 14 0 1 2 0 0 0 0 0 60 去化率 0 77.50% 28.57% 24.14% 0.00% 2.27% 9.52% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 14.96% 存量 40 9 30 44 20 43 19 44 44 22 21 5 341 截止12月30日 　 两房 三房 四房 排屋 合计 总量 188 124 84 5 401 成交套 26 32 2 0 60 去化率 13.83% 25.81% 2.38% 0.00% 14.96% 存量 162 92 82 5 341 存量状况 第六十六页，共九十九页。 截止12月30日 存量状况 从以上的货量盘点我们可以看出 第六十七页，共九十九页。 五、2012年操作思路 推盘策略 推盘节奏 工作分解 货量盘点 第六十八页，共九十九页。 推盘策略 销售策略核心 片面定价 以大带小 以点