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策略四：酒店物业 附加价值 酒店物业：引进高端商务酒店入驻，势必将提升项目的附加价值，从而为销售价格的溢价空间提供保障。 如何整合 重要节点 阶段执行 第三十一页，共五十页。 策略五：完善配套 提升价值 1.采用高新科技配套,增加项目自身卖点 2.大型集中商业,满足客户的一切生活所 如何整合 重要节点 阶段执行 3.优质的物业服务,让客户真正体验酒店服务 第三十二页，共五十页。 产品推售顺序 整体宣传 商业招商 推售住宅 酒店销售 商业销售 整体宣传 局部商业 招商 推售住宅 及商业 酒店销售 方案A 方案B 如何整合 重要节点 阶段执行 第三十三页，共五十页。 户外广告投放：以崇州城区户外大牌及道旗为主 公关及活动策划：定期举办小型参与性强的公关活动 现场包装体系：体验空间，情景营销、指示系统等 主流纸媒体：在重要时间节点是投放商报或华西都市报 DM或其它特殊传播手段 1、五大推广手段 5大推广手段，统合在2条线索之下： 整体性线索：崇州核心复合型城市生活空间 纯产品线索：小空间，大尺度，大用途 如何整合 重要节点 阶段执行 2、两大线索 每个阶段产品推广主题在每个节点，重点各不同，但彼此又联系紧密。 第三十四页，共五十页。 报 纸 电 视 户 外 短信网络 泛目标客户 少量主流报纸 崇州城区 目标客群 分众营销 主体客户 夹报 道旗 现场 活 动 崇州电视台 强烈指引 直效公关 体验营销 群发短信 DM 如何整合 重要节点 阶段执行 3、推广途径整合 主流房产网 第三十五页，共五十页。 营销方案 2010.08.10 第一页，共五十页。 目录 A 市场篇 总体特征 竞品现状 B 定位篇 项目分析 价值体系 项目定位 C 整合执行篇 如何整合 重要节点 阶段执行 第二页，共五十页。 PART A 市场篇 总体特征 竞品分析 第三页，共五十页。 崇州住宅销售情况概述 资料来自崇州房管局官方网站 第四页，共五十页。 同区域竞争楼盘分析 排名 楼盘 现阶段优惠 1 中铁汉嘉御景 均价3400-3800元/㎡,一次性付款优惠4-5%，按揭优惠2%（四月份前一次性付款优惠2%） 2 金波揽月 即将清盘，所剩最小户型是110平。一次性付款优惠2%，按揭优惠1% 3 唐人街 均价3700-3800元/㎡ 一次性付款优惠3%，按揭优惠2%（六月份前按揭付款优惠1%） 4 金舆名苑 住宅价格：3780—4200，住宅总共195套，最高单价为18楼小户型，小户型总共16套，目前余2套，商业两层，一楼商业17800元/m2,2楼商业7600元/m2,一次性付款优惠4%，按揭优惠2% 5 恒宇尊城 排号诚意金2万，可冲抵购房款3万，开盘定购可同时享受额外优惠 5 翰林院 均价3780，一次性付款优惠2%，按揭优惠1% 推出部分特价房源均在4楼，均价2980元 第五页，共五十页。 小 结 销售排行前三名均为大体量楼盘或品牌开发商楼盘； 第四名金舆名苑，与本案的位置及形态都极为相似 现阶段各楼盘优惠较前几个月有所调整，均提高了优惠幅度 现阶段各楼盘销售价格较前几个月无调整 由此可见近段时间崇州房地产市场销售情况并不良好，在均价没有上浮 的情况下，优惠幅度却出现了上浮，因此可以理解为近期崇州房价出现 了部分下调。 第六页，共五十页。 PART B 定位篇 项目分析 价值体系 项目定位 第七页，共五十页。 项目分析 价值体系 项目定位 项目基本情况 区位：崇州核心区 占地：7亩 交通：蜀州路与永康路交汇处交通便捷 主要物业类型：住宅、酒店、集中商业 配套设施：新风系统、智能门禁系统、净水系统 主要景观资源：社区景观、空中连廊、立体花园 第八页，共五十页。 项目优势S 地段，崇州的城市核心 户型设计合理，大尺度、大开间 集中型商业配套，满足业主的购物消费更加便捷 高端商务酒店入驻可提升项目品质 交通便捷/先进物业服务/专业酒店管理团队 配套先进，采用多种高新科技配套 时尚大气的外立面 SWOT分析 第九页，共五十页。 项目劣势W 体量小，与大项目相比小区景观较少 片区配套差，档次较低 SWOT分析 第十页，共五十页。 项目机会O 成蒲快铁的开工建设，将崇州带入成都半小时经济圈 第二绕城的建设，势必带动崇州发展 项目所在区域无集中商业 中铁汉嘉项目的销售将对本案带来一定机会 SWOT分析 第十一页，共五十页。 项目威胁T 国家对房贷的苛刻金融政策 片区内与片区间价格水平不高 本案周边同规模体量项目较多，将会影响到本案的销售工作 SWOT分析 第十二页，共五十页。 核心思