中国税制-曹越-第十章 土地增值税.pptVIP

四、房地产开发项目土地增值税的清算管理 （一）土地增值税清算的定义 　土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 （二）土地增值税的清算单位 （1）取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算。 （2）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 （3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 【例10—18·单选题】 （2010年注会）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（　　）。　　　　　　　　 　　　　　　　　 　　　　　　　　 A.规划申报项目 B.审批备案项目 C.商业推广项目 D.设计建筑项目 【答案】B （三）土地增值税的清算条件： 应进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 （三）土地增值税的清算条件： 主管税务机关可要求纳税人进行清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的 应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 【例10—19·多选题】 （2009年注会）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（　　）。 A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的 【答案】ABC （四）清算时相关问题的处理 （1）收入的确认。土地增值税清算时已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或者未全额开具发票的，以交易上方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载的商品房面积和有关部门实际测量不一致的，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （2）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定如下：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票。按发票所载金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。 （3）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （4）拆迁安置土地增值税的计算： 房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 开发企业采取异地安置异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 货币安置拆迁的房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 （5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （6）纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形，而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。 （7）非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价价格确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权