会计学课件-投资性房地产.pptVIP

Company Logo LOGO * 投资性房地产 通过本章的学习,要求了解投资性房地产的定义及确认条件，理解投资性房地产入帐价值的构成及后续支出核算的原则，掌握投资性房地产取得的核算方法、期末计价及处置的核算方法。 一、投资性房地产的概念及特点 过去企业将投资性房地产作为固定资产和无形资产看待，并按照一定的年限计提折旧或摊销，这不能反映投资性房地产的真实价值，而且对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险并存的特点。 投资性房地产是指赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它的一个显著特点就是其应当能够单独计量和出售。 第一节 投资性房地产的概述 二、投资性房地产的分类 投资性房地产分为三类（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租建筑物 1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，即指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。 2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家规定认定的闲置土地，不属于其中。 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。不能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 4、企业将建筑物出售，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产，如，企业将办公楼出售并向承租人提供保安维修等服务。 但下列两个项目不属于投资性房地产（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，应作为企业固定资产核算。（2）作为存货的房地产，该项目应作为企业的库存商品等核算。 投资性房地产准则不涉及下列内容1）企业代建的房地产，该业务 应适用《企业会计准则第15号—建造合同》。2）投资性房地产的租金收入和今后租回业务，房业务适用于《企业会计准则21号—租赁》 第二节 投资性房地产的核算 一、投资性房地产的确认与初始计量 投资性房地产必须同时满足下列两个条件，才能确认（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。 投资性房地产应当按成本进行初始计量。根据投资性房地产取得的方式不同，其计量的内容也有一定的差异。外购投资性房地产的成本，应当包括购买价格、相关税费用和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定使用状态前所发生的必须支出构成；以其他方式取得的，应按照相关的会计准则的规定加以确定。 投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业且该支出的成本能够可靠计量，就应将其资本化，计入投资性房地产的成本，如果不能满足上述条件，应在发生的当基的计入当期损益。 二、投资性房地产的后续计量 主要是指企业应该在资产负债表日对投资性房地产的期未价值进行重新计量。企业 对投资性房地产的后续计量主要采用两种模式，一种是成本模式，二种是采用公允价值计量模式。 如果企业有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业可以对其采用公允价值模式进行计量，采用公允价 值计量应该同时满足以下两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计，对于不能满足上述两个条件的投资性房地产，企业应采用成本模式对其进行计量，对于采用成本模式计量的建筑物的后续计量应参照《企业会计准则第4号—固定资产》进行核算，对于采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，应参照《企业会计准则第6号—无形资产》进行核算。 对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其帐面价值，公允价值与帐面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的帐面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。 对于投资性房地产的减值问题要分两种情况分别加以考虑：在公允价值计量模式下，由于已经按其期末的公允价值对投资性房地产的帐面价值进行了调整，因而就没有必要再重复考虑其减值的问题；在成本计量模式下，由于没有考虑期末该资产 的公允价值，需要对其帐面价值进行复核，并根据需要计提减