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写字楼基础知识 第一页，共三十六页。 写字楼定义与特点 写字楼分类与标准 写字楼产品体系 写字楼未来房展 目 录 第二页，共三十六页。 一、写字楼定义与特点 1.1 写字楼定义 1.2 写字楼特点 第三页，共三十六页。 1.1 写字楼的定义 写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 第四页，共三十六页。 1.2 写字楼的特点 1.写字楼一般建于城市中心的繁华地段 2.建筑规模大，办公单位集中，人口密度大 3.建筑设备既现代有先进 4.功能齐全、自成体系 5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强 第五页，共三十六页。 二、写字楼的分类和国际标准 2.1 写字楼分类2.2 写字楼标准 第六页，共三十六页。 2.1 写字楼的分类 按大小分类 大型：建筑面积大于3万m2 中型：建筑面积在1~3万m2 小型：建筑面积小于1万m2 按功能分类 综合型：以办公为主，其他各业态为辅 商住型：即可办公，又可以入住 单纯型：只用于办公功能 按位置、自然或者质量状况分类 丙级：写字楼已经使用一定年限，各方面都落后于时代发展 乙级：区位较好，浇筑较好，物业服务较好 甲级：区位极佳，建筑极佳，物业服务极佳 第七页，共三十六页。 2.2 甲级写字楼的国际标准 项目 标准 地理位置 位于成熟的商业中心，同一个发展区域内集中了多个写字楼，商务活动密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已落成或兴建中的地下地铁路线 实用率 七成或以上 外墙装饰 主楼Low-E低辐射玻璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花岗石、大理石或Low-E低辐射玻璃幕墙 层高及阔度 办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电梯厅高度2.5米以上 供电系统 日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集型母线槽，集中安装于大厦低压电井内，另配备进口发电机组作应急电源。 （1）办公层电容量为60VA/m2-120VA/m2 （2）后备电源每层容量达60KVA左右。 卫星接收系统 采用卫星地面接受系统，收看中外电视频道 音响系统 走道、门厅、车库、大堂等公共场所均装配消防播音员及音乐播放系统 第八页，共三十六页。 2.2 甲级写字楼的国际标准 项目 标准 内部装饰 （1）入口大厅 挑高大厅，高度大约25-30米，地面及墙身镶嵌大理石，配合造型天花吊顶。首层大堂有电脑资讯查询系统及大型液晶显示器。 （2）电梯大堂 （3）办公室 轻钢龙骨双面石膏板加隔音棉建个，矿棉天花，假地台（在原有水泥地台升高）150mm以上，允许用户自行随意布置，变化及安装电话槽、电话网络、宽带、以太网络等 （4）卫生间配有优质卷纸、擦手机、干手机、洗手液及空气清新机 空调系统 中央空调系统，利用水冷机组提供冷气，每个单位能独立控制温度，每冷吨大概服务15-20m2，具备中央后备空调，当市断电而后备电源发动，后被空调量大概是正常情况下的四分之一，送风末端设备为VAV BOX加采暖功能。 （1）办公室内设计温度为22℃-24℃、湿度55%，新风量为10升/秒/人 （2）入口大厅、电梯厅等均有空调提供，温度为25℃ （3）每层洗手间均舍友抽风系统，温度为26℃ 第九页，共三十六页。 2.2 甲级写字楼的国际标准 项目 标准 电梯 （1）客用升降机为进口机组，升降机搭载人数每台最少16人、1200KG，速度最低为2.5m/s，每次大堂等候时间不超过30S及繁忙时间为5分钟之内，总搭载量不少于总人数百分之十二。 （2）电梯分层区域每区大约为8到15层，集群控制 （3）所有升降机有IC智能卡控制系统，其功能为非办公时段保安管理操作功能 （4）最少配备独立货用升降机一组、独立行政电梯、独立消防电梯 （5）最少液晶显示器一部，可播放节目及网上消息 （6）有远端监视及对讲电话，轿厢内有闭路监视探头 停车场 智能化停车场管理系统，有长期、月票、时票提供，有自动校对车辆识别功能，停车场即使使用量及停车位置显示及引导系统等等。 停车位数量标准：每150m2-180m2商用面积一个停车位 消防系统 配备齐备的自动喷淋系统、消防栓、防火卷闸分区、编程火灾走动报警系统 第十页，共三十六页。 项目 标准 楼宇自动化系统 设备控制监视点检测，控制及记录设施设备的远行，包括冷冻水机组、电力系统、水泵、电梯、扶梯、空调机/新风机、照明系统、保安巡更系统等等 保安监控系统 各主要入口通道及停车场、电梯轿厢配设摄像头作24小时监控录像，各消防通道门均配门磁监控 资料通讯系统 平均每十米至十五米建筑面积舍友一条电话线，每单位配10条IDD长途直播电话及传真线路，采