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绵阳市房地产竣工、销售面积1999－2001年 第六十二页，共一百一十九页。 3、拟开发地段的确定 房地产投资地段论 地价影响因素分析（市场供求、自然环境条件、社会经济条件、政府规划、心理预期、国际关系） 重点研究城市发展规划（环境、配套） 土地资源获取 第六十三页，共一百一十九页。 房地产投资地段论 地段、地段还是地段； 价格＝成本（地价、设计费、建筑费、资金利息、税费）＋利润； 在成本构成中，地价最不确定。在其他取费相对固定（平均利润）的情况下，地价决定利润率。 土地资源获取 第六十四页，共一百一十九页。 地价影响因素 市场供求 自然环境条件 社会经济条件 政府规划 心理预期 国际关系 土地资源获取 第六十五页，共一百一十九页。 4、土地获取方式与途径 城市建设、安居工程、城市景观、地方形象 品牌主导、资金实力、土地储备、政府补偿 土地公开拍卖（招投标制度、一级市场） 4月10日，中海（成都）公司投资2．3亿投得市中心地段 （每亩311万元） 土地资源获取 第六