房地产行业2023年投资策略分析报告：砥砺前行，踔厉奋发.pdf

%% % 行业研究 | 深度报告 目录 引言：β 投资属性弱化，板块何去何从？7 周期：行业企稳仍需时日，政策再成核心矛盾8 需求总量仍有下行压力，结构优化下金额表现优于面积 8 补库存年内持续承压，竣工端有望边际改善11 区域：精选城市大有可为，潜在需求相对可观 13 区域间资源流动，东强西优南北分化 13 区域内协同发展的城市获得更大动能 15 精选城市仍大有可为，且潜在需求相对可观 18 格局：传统开发龙头优势持续巩固，少数新兴开发商具备突围潜力 19 短期层面：信用主导下的强者恒强，少数具备黑马潜质 19 中长期层面：综合开发运营实力领先的房企将持续进阶 22 多元：稳定现金流业务助力穿越周期，享受高估值溢价25 对标海外，自持业务可穿越周期，资本市场享受高估值 25 展望国内，开发天花板已现，拥抱存量运营业务 28 风险提示33 图表目录 图 1：政策预期弱化，地产股β 投资属性下降，2023 年上半年地产股表现明显跑输大盘 7 图 2 ：Q1 销售表现优异的房企如华发、招蛇等股价走势较好，但4 月中旬后也随板块趋势下行 8 图 3 ：已经确定退市或存较大退市风险的房企（元/股） 8 图 4 ：单纯考虑季节性的全年销售模拟（万平，亿元，相关变量使用2017-2021 年历史均值水平进行模拟） 9 图 5 ：不同情境假设下的2023 年销售情况敏感性测算（万平，亿元） 10 图 6 ：统计局对2022 年3-5 月销售数据进行一定基数调整（万平，亿元） 10 图 7 ：中性情境下，考虑统计局2022M1-12 调基后的销售面积与金额同比表现（万平，亿元） 10 图 8 ：中性情境下，2023 年房地产开发投资额或同比-11.5%左右（亿元）11 图 9 ：销售端表现影响房企的补库行为 12 图 10：销售短期承压背景下投资仍难言乐观 12 图 11：各项指标调基实际与后续月份调基假设 12 图 12：中性情境下，2023 年地产行业核心指标预测 12 图 13：全国70 大中城市2022 年GDP 及增速 13 图 14：2022 年GDP 前30 城市排名变迁 14 图 15：2018~2022 年分区域GDP 及占比变化 15 图 16：2018~2022 年分区域常住人口及占比变化 15 图 17：2022 年相对于2018 年各区域GDP 占比和人口占比的变化率 15 图 18：华北区域主要城市GDP 占比（横轴）与人口占比（纵轴） 16 图 19：华东区域主要城市GDP 占比（横轴）与人口占比（纵轴） 16 图 20 ：华南区域主要城市GDP 占比（横轴）与人口占比（纵轴） 16 4 / 34