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基于住宅型房价的多中心空间结构研究 一、 多中心模型的实践应用 国际学术界对城市平衡模型进行了长期而深入的研究。在60年代,阿朗索(Alonso W) 在国内, 单中心城市空间结构模型用于研究很多城市经济问题,例如房价、人口密度、城市规模等。况伟大 西方战争20年间,城市结构研究领域最有影响力的模型一直是单中心模型,但受1970年以来经济活动的离心化、居民出行方式的多样化以及家庭结构和生活方式的变化等影响, 再用单中心模型来解释就显得牵强。城市逐渐呈现出多中心的发展趋势,发挥城市功能跨越行政界线和地理的界限, 涵盖范围广泛的领域。因此,提高多样性的交通流动,房屋结构的变化和生活方式的改变等使单中心城市空间结构模型难以阐明现实中城市的增长 查阅文献, 用于研究多中心模型城市结构的案例中,使用得最多的是日本东京。它的借鉴和指导意义在于巨大的人口数量和常年的多中心城市建造与发展的现实经验。从1950年开始,日本的经济飞速增长,东京都市中心的商务功能快速发展,形成了特别发达的中央商务区。但是,这个时候的城市功能规模效益日益下降,通勤时间延长、生态环境恶化等问题日益突显。东京曾三次建造“副都心”。为了缓解都市中心区域因为拥堵而造成的交通问题、环境问题、地价问题、房价问题,降低市中心的商业压力,逐渐形成了七个副都心, 现在的东京是以五个核都市为多中心的城市结构。 二、 研究领域的总结 (一) 解放碑商圈:多元商业，多元时尚 重庆市直辖后,大力强化商业建设方面,以主城区为重点,打造都市商圈,形成了以解放碑为主,观音桥、三峡广场、南坪步行街以及杨家坪步行街为辅的五大商圈。其中,解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪商圈的发展概况对比见表1。 根据有关数据显示, 解放碑的年销售额在各大商圈中一直稳居第一, 观音桥与沙坪坝商圈的年销售额每年都能进入前四名。表1中的数据也表明,解放碑、观音桥、沙坪坝以及南坪的占地规模达到一定程度,人流量大。尤其是解放碑,各项指标都排在第一位,发展也是高端化、国际化,影响范围辐射到全市甚至西南地区, 所以解放碑成为此次研究的市中心。观音桥、沙坪坝和南坪的规模、人流量也达到一定水平,都处在一个快速的发展阶段,且各具特色,各自的影响范围互不交叉, 在各自的区域处于区级商业中心的地位。南坪和杨家坪相比,在交通条件、地理区位方面,更有优势,更靠近市中心解放碑。综合这些因素,此次研究区选择南坪、观音桥、沙坪坝为次中心。笔者从以下五个方面进行对比分析这四个区域的概况: 一是空间结构。渝中区是重庆市的中心区,而解放碑地处渝中区,为重庆市的经济中心、金融中心、信息中心以及商贸中心。观音桥处在北部地区与渝中半岛的地理中心, 是江北区的交通枢纽、政治中心、经济中心与文化中心。南坪地处重庆的南面,在四公里、南岸中心与南滨路集中了该区的商业。沙坪坝地处重庆市的西部,距离核心区相对较远。 二是商圈定位。通过一系列的高档品牌和国际品牌的包装, 解放碑现在已经成为重庆商业与时尚的标志,将购物、餐饮、娱乐等集中为一体的时尚场所。观音桥着力打造影响100多万市民的精品购物商圈。江南大道北段被南岸区政府打造为会展街,成为继南坪商圈后的又一亮点。沙坪坝则依靠该区的大量优质中小学与大学, 将商圈定位成具有文教氛围的文化商业中心。 三是商圈的空间结构。解放碑商圈现在的规模已经扩大到36 000平方米, 中心区的商业面积超过5 000平方米的大型商场20多家 ,各类建筑635栋 ,其中28层以上的62栋。观音桥地区的高层次的建筑比较多,其商业物业面积不少于80万平方米。南坪商圈的面积达59.2万平方米, 共有30个左右的大中型购物商场,有17家商场的经营面积超过1万平方米。以三峡广场为中心的沙坪坝商圈, 面积约1.1平方千米,有50万平方米的商业面积。 四是商圈功能。解放碑商圈拥有“西部第一街”的美称,汇聚了美美百货、太平洋百货、商社电器等众多名店。国际一线品牌的推出,不仅提高零售层面的价值, 也是带动和促进重庆甚至西部地区的消费水平和购物的乐趣。观音桥的龙湖北城天街是“重庆八大新地标之一”,成为西南第一MALL,引进了62个国际一线品牌, 有设施完善的装饰建材市场和最大的农副产品批发市场。南坪商圈现已建成会展中心区、专业市场批发区,各个方面均有较大发展。沙坪坝随着三峡广场商业步行街和商业文化广场和其他商业设施的竣工,拥有一批中高档商业设施。 五是商圈实力对比。解放碑商圈是核心商圈,它拥有了六个“西部第一”即最大的书店、最大的零售商、最大的批发商、品牌最高档的百货商场、设施档次最高的商务机构。销售额在2007年达136亿元,成为第一个进入百亿级商圈, 成为重庆最流行和最繁华的商业区。2008年, 其销售总额达到334.3亿元,同比增长23.9%,其中社会消费品零售总额