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公证在我国的发展与现状 《中华人民共和国公法》（以下简称《公法》）颁布已有10年。在过去10年中，公共服务体系与中国特色社会主义法律体系的建设一起得到了共同发展。公证工作步入快速健康发展的轨道, 公证队伍不断发展壮大, 业务人员专业素质、法律素养稳步提升, 公证服务经济发展、社会进步的功能得以凸显。随着《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 及相关司法解释的实施, 近年来我国物权保护机制亦不断完善, 物权流转的安全性逐步提高, 权利人自由交易空前频繁, 特别是在不动产领域发展迅速。为规范不动产统一登记、统一管理, 《中华人民共和国不动产登记暂行条例》 (以下简称《不动产登记暂行条例》) 于2015年3月生效。不动产统一确权登记是一项浩大工程, 其实施必然离不开公证制度的辅助。值得欣喜的是, 我国公证制度在实践中已经积累了足以涉入不动产登记及流转过程的经验, 也只有在公证的有力配合下不动产统一确权登记才有可能准确、高效地完成, 进而保障不动产物权的流转, 激活市场, 在“新常态”下促进经济稳步发展。 一、 不动产登记的法律性质 在不动产物权流转领域, 当前我国形成了以《物权法》为核心, 《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 、《不动产登记暂行条例》以及其他相关法律法规和司法解释为重要组成部分的完备的法律保障体系。 本文所指不动产物权流转主要是指基于法律行为的不动产物权变动, 包括买卖、赠与、抵押、质押以及设立公司的协议等法律行为。在目前我国法律框架内, 不动产物权流转的运作模式为:有效的法律行为+完整的处分权能+登记=物权变动 (流转) 。具体而言, 有效的法律行为指双 (多) 方当事人达成的“发生物权法上效果的契约, 如转移所有权的契约, 设定抵押权的契约。” 登记生效主义模式下, 不动产物权流转均要在不动产登记机构办理登记手续, 登记成为公示手段。随着不动产统一登记政策的出台, 加之面对基数庞大和流转不断加速的物权变动, 登记机构实质性审查很显然不具有可能性, 而登记机构的形式审查只是停留在权利的外观, 无法保证物权变动原因行为的真实性、正当性, 同时如果由不动产登记机构进行实质性审查必然会延长登记周期, 由此而使交易的不稳定性增加, 也增加了权利人的交易负担。而公证制度理论上具有解决登记前置审查的功能, 将物权流转原因行为真实性的审查交由公证机构, 通过公证程序来保证原因行为的真实合法性, 将会增加交易的稳定性, 减少登记流程, 缩短登记周期, 进而加速物权的高效流转。由此可见, 公证制度介入不动产物权流转势在必行。 二、 公共许可证包括土地登记和转让 (一) 大陆法系国家不动产登记前的公证 公证涉入不动产登记进而保障物权流转, 在德、法、意等大陆法系民法典中都有相关规定。据笔者所知, 大陆法系国家不动产登记前的公证大致可分为“自愿公证”和“法定公证”两类, 而且目前大多数国家采纳后者。《德国民法典》313条规定“使一方有义务转让或取得土地所有权的合同, 必须做成公证证书。” (二) 公证涉入不动产物权流转的必要性 尽管我国《物权法》并未将公证制度纳入其中, 但公证在物权领域依旧发挥着重要作用, 在不动产物权的变更和转让中都可见公证制度的影子。“目前, 在物权的非交易流转领域, 登记部门已经完全依托公证机构的实质审查进行登记。对诸如继承、赠与、析产、夫妻财产约定等事项, 全国各地无一例外把公证作为登记的前置程序。” 公证涉入不动产物权流转领域的必要性主要有:其一, 由于我国对物权变动原因的审查机制尚不完善, 物权变动原因的正当性、有效性依旧无法保证, 而公证制度理论上具有解决登记前置审查的功能;其二, 公证机构在不动产流转领域近年来做了不少有益的尝试, 积累了不少成功经验, 具备公证介入不动产物权变动的实践基础;其三, 随着不动产统一确权登记制度的实施, 加之我国房地产市场交易活跃的背景, 为减轻登记机构负担, 规范登记流程, 各地政府亦通过相应政策, 要求登记机构依托公证机构, 相互协作。所有这些情形, 均预示着公证制度已经敲开了不动产物权登记的大门, 并将不断彰显其在该领域的重要作用。 三、 该法案在土地转让中的作用 (一) 物权二元性和一体性 我国不动产物权变动采区分原则, 此原则下物权变动原因行为和物权行为是分离的, 二者分别由不同的法律规制, 但整个交易又具有一体性。出于对交易安全和当事人利益保护的考量, 有必要在交易一体性和保障物权变动原因行为效力中引入公证制度。 1、 原因行为效力瑕疵 “从法律规定来看, 我国物权法实际上明确采纳了区分理论, 建立了物权变动的原因与结果的区分原则。” 基于交易一体性的考量, 公证制度确有必要进入不动产流转领域, 确保物权变动原因行为的正当性、适法性,