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关于增加持有型物业的思考 从房地产开发商的角度来看，有两种类型的房地产开发和建设。其中之一是租金和一次性回笼资金。这类房地产可以称为出售房地产。另一方面，在施工后，租金是建立起来的，并且经过长期的收取，所以这些房屋可以被称为持有的房屋。如果更全面地分析，则拥有的房屋不仅可以持续收入，还可以长期资产价值创造。由于整体护理化区域的良好，土地价值远高于普通房地产。 从理论上讲,几乎所有的房产都可用作持有型物业,但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分,持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主,如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等;写字楼多是甲级类,;酒店类多属中高档,甚至有超五星级的;住宅主要是高端类、包括服务式公寓、高档公寓和别墅;工业用房包括厂房.仓库等。 持有型物业的现实意义 第一、持有型物业是未来房地产发展的趋势。在欧洲房地产发达国家,持有型物业一般占物业总数的50%左右,而在国内目前这一比例还非常低,而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有.包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等,只有10%左右的持有物业为市场化企业所经营。中国商业地产联盟2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示:选择“只租不售”模式的达到了39%,而在2006年的调查中,选择持有型物业比例仅为21.4%。 第二、增加持有型物业是房地产宏观调控的必然结果。持续几年的房地产宏观调控正使我国房地产业发生深刻变化,在这一过程中,持有型物业对开发商的重要性越来越高。首先,对于开发商而言,资金的重要性开始超过土地,一方面.不断紧缩的“银根”逼使开发商降低对银行的依赖度,另一方面,“自有资金必须超过35%”的硬性规定对开发商的现金流提出了更高的要求,而持有型物业能够产生稳定的现金流;其次,宏观调控使房地产市场的发展出现了很大的不确定性,虽然近两年市场依然向好,但谁都不敢肯定未来市场会否出现大的调整,而持有型物业是抗击市场下滑的重要产品,香港地产巨头们的经验早已证实了这一点:再次,宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快,只有“长跑健将”才能最终胜出,而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。 第三、持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值。房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨,而市中心由于积聚了太多资源,其土地价值堪称“皇冠上的明珠”,因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中,市中心高档物业增量极少,因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超速发展,目前北京,上海等一线城市中心区的土地出让越来越少。在这一形势下,过去倾向于建好就卖的开发商,开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租,慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。 第四、增加持有型物业是上市房企的内在需求。自2005年以来,内地房地产业涌现一股上市潮,尤其是去香港IPO,包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。上市之前,他们绝大多数都是民营企业,赔了赚了都是老板的事,财务报表时好时坏也都无所谓。但上市之后,他们摇身变成了公众公司、只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。要想表现特好,先求避免特差,持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动,故受到上市公司和准备上市公司的青睐也在情理之中。 第五、持有型物业可以使企业有效避税。中国房地产开发和销售环节的税负较高,以前主要是企业所得税、营业税等,在房地产宏观调控下,新出台政策要求自今年2月1日实行清算土地增值税,由于它将实行30%-60%的四级累进税制,对于开发商的利润影响很大,尤其是利润丰厚的高档物业的税负更高。但如果改销售为持有物业,则不仅可以有效规避土地增值税,还可以避免一次性交纳高额的所得税等。而且,如果未来把多个持有物业打包发行REITs,则按美国税法,可以免征企业所得税,当然中国的相关法规目前还在酝酿中。 持有型物业在住宅和房地产两领域的未来发展 首先,我国房地产业的发展前景持十分乐观。从宏观上分析,我国目前处于城市化和工业化的快速发展阶段,房地产业的发展潜力巨大。根据国际经验,当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时,将进入加速发展阶段,从30%到75%.英国用了200年,美国用了100年,日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%,2006年达到43.9%,平均每年增加约1.4%,按此速度,达到75%至少还需20年左右。若暂按15亿人口做基数,那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活,若按2006年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算,每年需要新增住宅5.5亿方平米。这仅是从住宅需求上进行分析,随着GDP