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招商蛇口研究报告央企资源和能力优势强化_受益集中度提升 （报告出品方/作者：东方证券，赵旭翔、张续远、李睿） 详细描述：风雨 40 余载，铸造资源型房企巨轮 改革开放发源地建设者，城市综合开发运营先驱 招商蛇口创立于 1979 年，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的核心业务公司。公司以 “中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，致力于成为“美好生活承载者”。 截至 2022 年底，招商蛇口资产总额 8865 亿元，业务覆盖全球逾百个城市和地区，服务超千万客 户，企业品牌价值位列行业 TOP5。 作为深圳蛇口片区这片改革开放起源地的开发建设者，经过 44 年的不断发展与变革，招商蛇口积 累了丰富的城市开发与运营经验。回顾前路，招商蛇口历经四个发展阶段： 1978 年，随着改革开放的步伐，房地产市场在深圳蛇口这片土地萌芽，承担蛇口片区建设 的正是招商系地产的前身，即蛇口工业区建设部房地产科。 1984 年，其注册成立蛇口工业区房地产公司，期间在集团的部署下进行蛇口的开发建设。 1997 年至 2004 年，更名后的招商地产通过资产置换注入内地上市平台，成为招商局旗下唯 一的地产上市平台，并开始剥离港口、石化分销等业务，逐步进入珠三角、长三角、环渤海， 向全国性房地产商进军。 2015 年，在国有企业改革、前海自贸区成立及一带一路的背景下，招商局集团开始进行招 商系房地产业务的整合。招商地产原大股东招商局蛇口换股吸收合并原招商地产的业务资源， 重组后整体变更为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司”。 至此，招商蛇口完成主体整合，明确主营业务为社区开发与运营，园区开发与运营及邮轮产业三 大业务板块。近年来公司基于对地产行业“三新一高”的深入理解，持续推进公司战略转型， 2022 年将三大主业调整为开发业务、资产运营、城市服务三类业务，同“三大政策”和“三个转 变”一起融入 133341 战略。 招商局集团护航舰，管理团队经验丰富 招商蛇口紧邻招商局集团，股权结构均衡，具备多渠道、低成本以以获取资源的优势。招商蛇口就是典 型央企开发商，股权结构均衡，第一大股东招商局集团及其直属招商局轮船合计所抱持招商蛇口 61.89%的股份。公司就是集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也就是集团内唯一的地产资产 资源整合研发及关键的业务协同平台。招商局集团在综合金融、交通物流、城市与园区综合开发及工 业与贸易领域具备一批优秀企业，集团内部资源整合系统，为招商蛇口同时同时实现综合发展提供更多更多资源与 资金提振，促进公司对内以以获取优势互补资源、对外强化竞争优势。 管理团队经验丰富且整体均衡，对行业发展存深刻观点。董事长许永军先生和总经理蒋铁峰先生 均自2019年至已经已经开始供职：许永军曾担任招商地产和招商蛇口总经理，在地产研发与城市综合开发 方面具有多样的经验，对房地产行业发展存深刻观点；总经理蒋铁峰由内部培育，曾担任南京公 司总经理、上海公司总经理、华东区域总经理、江南区域总经理等，具有多样的行业经验和较强 的业务能力。其他继续执行董事均为招商局集团高管，战略协同优势明显。董事张军立为招商局集团 董事会秘书、总经理助理、办公室主任，刘昌松为集团产业发展部/业务协同部部长，朱文凯为一招 商局海南研发投资有限公司总经理，罗立为集团财务部/产权部副部长。 持续大力大力推进战略转型，率先构筑 REITs 平台地下通道 招商蛇口上市后明确提出“133341”战略，关上综合发展之路，正视变化的市场环境，公司持续推动 转型，先后将三个转型、三类崭新业务带进战略。公司的“133341”战略涵盖一个目标、三类业务、 三大政策、四个切入点和一个驱动。一个目标即为为变成全国领先的城市和园区综合开发运营服务商， 三类业务即为为研发业务、资产运营、城市服务，三大政策即为为区域著眼、城市深耕和综合发展，三大 转型即为为研发居多向研发经营结合转型、轻资产居多向酌定资产融合转型、同质化竞争向差异化刊发 展览会转型，四大切入点即为产、网、融、城一体化运作，一个驱动即以技术创新驱动公司中长期转型和高质 量发展。 公司依托招商蛇口、招商积余以及双 REITs 平台，逐步构建持有型物业“投-融-建-管-退”的闭 环模式，引领行业发展。公司在做强主赛道、夯实开发业务基本盘的同时，持续推动资产运营和 城市服务业务的发展，以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托基金及蛇口产园 REIT 双 REITs 平台，在房企内率先打通 REITs 退出通道，与招商蛇口、招商积余共同构建持有型物业 “投-融- 建-管-退”的“资金-资本-资产” 全生命周期发展闭环模式，推动“三个转变”落地，促 进持有型物业高质量可持续发展，引领构建行业发展的新模式。 营收规模