人地关系，城中村改造内核.pdfVIP

宏观专题研究 目录 引言3 1 城中村改造既有的三大运营模式4 1.1 民生公益类项目模式4 1.2 市场化运作项目模式 5 1.3 市场化运作和民生保障相结合模式 6 2 城中村改造的内在逻辑是人地关系 8 2.1 城中村改造，实际操作模式更加多元化 8 2.2 城中村改造，现实约束下的三个层次10 2.3 城中村改造，三大需求分别对应三种模式13 3 城中村改造的层次及可能路径 14 3.1 城中村改造，拆除新建规模测算（三个层次） 14 3.2 城中村改造，拆除重建之后的两大未来之路18 4 城中村改造，本质上是一次城市人地关系重塑 19 5 风险提示 21 2 宏观专题研究 引言 2023 年 7 月 21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳 步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）。城中村改造讨论引发热议。 目前市场仍有期待本轮城中村改造，能够复刻曾经棚改货币化，即大规模货币 投入，大规模城中村拆建，较大规模商品住宅投放。 我们认为，城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于 现在城中村面积几何，关键取决于居民的潜在需求，能否通过城中村改造获得提升 和满足。换言之，城中村改造的本质内核是人地关系。 本文尝试从人地关系重塑的视角，探讨本轮城中村改造的层次以及可能路径。 3 宏观专题研究 1 城中村改造既有的三大运营模式 过去城中村改造项目实践经验中，各地因地制宜，演化出多种模式。这些模式 的改造思路和流程各不相同，我们大体可以将此分为三大类。 1.1 民生公益类项目模式 第一类是以政府为主导的模式，主要将城中村改造为民生公益类项目。 改造流程如下： 第一步，政府确定净地方案，完成前期土地整理工作。 政府确定城中村改造专项规划，拆迁补偿安置方案，政府再确定做地主体，一 般是政府平台或国企。 第二步，根据城市规划，政府引入市场化主体落地改造项目。 这个过程中，引入开发商只参与项目前期管理、勘察设计、开工准备、工程建 设、竣工交付、运营管理等各个环节，提供项目全生命周期管理服务，获得代建费。 政府主导模式中，改造项目公益性质更高，拆除新建比例相对较低。这种模式 下，撬动得到的固定资产投资量有限，商品住房市场影响也较为有限。 该模式中，公益性质相对更高，对投资回报要求较低。 一二级开发资金压力主要由政府承担，项目建设由政府主导。 项目对商品房销售回收投资的依赖相对较低，拆除新建比例相对可控，对当地 房地产市场的外溢影响也相对较小。 实践中不乏一些项目属于纯公益性质项目，不产生任何新增的商品住宅。 该模式的约束是政府资金压力大，工程改造周期较长。