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上海市公共租赁房市场发展前景 由于许多“中间阶层”的存在，上海于2011年开始引入公共租赁住房，以改善住房建设。虽然公租房并非商品房,但是上海的运作机制和定价机制等都采用了准市场的方式,因此,通过对供需平衡的分析,可以清晰、深入地分析上海公租房发展存在的挑战,并拓宽解决“夹心层”住房问题的思路。 一、 上海公共租赁需求分析 (一) 企业员工 目前,符合政策规定的公租房申请对象主要包括以大学毕业生为主体的青年职工和中青年外来常住人口,他们的规模基本上决定了公租房的潜在需求规模。 1. 高校毕业生规模 上海目前存在阶段性居住困难的本市青年职工主要是指本市刚工作不久的青年,其中近五年来的高校毕业生是其中的主要人群。上海近5年来高校毕业生规模不断扩大,2006年以来上海本市新就业大学生逐年增加,2012年上海高校毕业生将达17.8万。由于历年外地高校毕业生若在上海就业则已在外来常住人口中统计,而大部分本市户籍高校毕业生住房上仍有父母的帮助,因此,其中可能产生阶段性居住困难的青年职工实际比例并不高,按5%估计,约5.5万人左右。 2. 年中小人口分布 上海外来常住人口主要由外地引进人才和来沪务工人员构成,根据2010年上海人口普查的数据,上海目前外省市来沪常住人口为897.95万人,与2000年人口普查时相比增加了591.96万人(历年外来常住人口数见表-1),增长193.6%,年均增长11.4%。其中,20~39岁的中青年人口为532.38万人,占外来常住人口的59.3%,主要分布在浦东、杨浦、普陀、闵行和徐汇等城区。 考虑2005年以来房价高涨,新增的459.55万外来常住人口中20~39岁的约占60%,其中可能产生阶段性居住困难的比例不少于50%,其规模大约在137万人左右。 3. 短期住房困难 根据上述初步统计,外来常住人口中的中青年是公租房的主要潜在需求人群,目前可能因短期住房困难而需要租住公租房的约有142.5万。上海目前户均人口约为2.49人,考虑上述人群户均人口单身居多,低于市平均水平,按户均2人估计,对公租房的潜在需求将达72万套,约3600万平方米(按50平方米/套估算)。 (二) 潜在需求人群规模的增长将趋于平稳 短期来看,受上海短期内引进人才和外来务工人员的增长等多种因素的叠加,需求增长仍将持续一段时间,但其退出将主要集中在2015年的政策性退出。因此,短期公租房的潜在需求将呈现持续增长态势。但是,长期来看,随着上海产业结构的调整,外来常住人口的增长将主要取决于引进人才的增长,因此,公租房潜在需求人群规模的增长将趋于平稳。而目前政策强制退出有违公租房的建设目标,随着政策的调整,公租房的退出将更多地取决于由于商品房购买能力变化而产生的自然退出。 鉴于上述分析,长期来看,对公租房的需求变动并不一定是持续增长的,其增减将主要取决于收入和房价变动所引起的住房购买能力的变化。 (三) 潜在公租房需求特征 为了更深入地了解影响公租房需求变动的因素,分析公租房潜在需求者的需求特征,课题组对上千名潜在公租房需求者进行了抽样问卷调研,共收回问卷958份,其中有意向租住公租房的有719人,占调研人数的75%。通过对调研情况的统计与分析,总体而言主要呈现出以下五个特征。 1. 收入比越大,对公租房需求的影响越大 需求者中出于“缓解买房压力”目的的占37.27%,而这部分需求者人均月收入均在5000元以上,由此可见,对于收入较高的潜在需求者普遍具有较高的买房要求,一旦房价收入比回落至合理范围,这些人群对公租房的需求将显著减少。 2. 房屋月租金在5.2000元之间的逆差 对于目前住房情况和所能承受租金的问题,有33.61%受访者反映目前承租房屋月租金在1000~2000元之间;有19.75%的需求者认为公租房月租金在50元/平方米以上就无法接受;有84.14%的需求者认为公租房月租金占其总收入30%以下较合理。 3. 需要求者的选择情况 关于个人工作地点的问题,有56.58%的受访者是在市区;719名需求者中有70.38%在“您最关心公共租赁房的哪几项指标”这一多选题目选择了地理位置,明显高于其它选项,大部分受访者反映,2011年初退出的公租房公寓位置不便利。 4. 需求范围很小 关于需求面积的问题,受访者中55.93%表示核心家庭中仅1人在沪居住,仅有26.29%的需求者愿意租住面积在40平米以上公租房。 5. 网络带宽要求 关于公租房的内外设施的要求,需求者中对“公租房的基本配套设施”的要求依次为:宽带83.87%、空调76.91%、冰箱65.09%、洗衣机42.42%、厨具41.31%、电视机36.02%;大部分受访者都提到希望公租房附近应配备医院、超市、商场和餐厅等配套设施。 二、 张拉式公租房筹资渠道 根据《上海市发展公共租