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建设工程优先受偿权的法律性质 1 合同的支付与审计 申请人：b市e建筑有限公司（以下简称e建筑有限公司）。 被告:B市R房地产开发有限公司 (以下简称R房地产有限公司) 2000年10月10日, 原告E建筑有限公司与被告R房地产有限公司签订了一份《建设施工工程承包合同》, 双方在合同中约定:原告E建筑有限公司承建被告R房地产有限公司开发建设的商品房新欣花园小区工程, 工程款预算1 056.65万元, 以结算为准;原告E建筑有限公司进场时, 被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程款50万元, 工程完成50%时, 被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程款300万元, 工程竣工结算后15日内, 被告R房地产有限公司一次性付清工程余款;原告E建筑有限公司应于2002年5月15日前, 将经竣工验收合格的商品房交付给被告R房地产有限公司。 合同签订后, 原告E建筑有限公司立即组织施工。2002年3月28日, 原告E建筑有限公司将经竣工验收合格的商品房交付给了被告R房地产有限公司, 同时, 原告E建筑有限公司向被告R房地产有限公司提交了该商品房的《工程结算书》及其相关资料。2002年3月31日, 被告R房地产有限公司委托B市永信审计事务所, 对原告E建筑有限公司提交的《工程结算书》及其相关资料进行审计, 审计结果:减去被告R房地产有限公司已给付原告E建筑有限公司的工程款、提供的原材料、管理费及水电费等, 被告R房地产有限公司尚应给付原告E建筑有限公司工程款650万元。 2002年5月9日, 被告R房地产有限公司因资金短缺, 向建设银行B市A区支行借款800万元, 并将其开发建设的新欣花园小区商品房作为该笔借款的抵押。原告E建筑有限公司多次向被告R房地产有限公司催收工程余款650万元, 但没有结果, 于2002年9月向法院提起诉讼。 2 投资改造合同诉e建筑有限公司诉人 原告E建筑有限公司诉称:2003年5月10日, 原告E建筑有限公司与被告R房地产有限公司签订了一份《建设施工工程承包合同》, 原告E建筑有限公司在合同约定的期限内, 将经竣工验收合格的商品房工程交付给了被告R房地产有限公司, 但被告R房地产有限公司却不依约给付工程余款, 原告E建筑有限公司多次催收无果。原告E建筑有限公司请求法院判决:被告R房地产有限公司给付工程余款650万元及其逾期付款利息;原告E建筑有限公司对被告R房地产有限公司开发建设的新欣花园小区商品房拍卖的价款享有优先受偿权。 被告R房地产有限公司辩称:被告R房地产有限公司应给付原告E建筑有限公司工程余款650万元属实。但被告R房地产有限公司开发建设的商品房新欣花园小区因借款抵押给了银行, 银行对该商品房拍卖的价款享有优先受偿权, 原告E建筑有限公司不享有优先受偿权。 3 当事人的真实意思表示 法院审理认为, 原告E建筑有限公司与被告R房地产有限公司签订的《建设施工工程承包合同》, 没有违反法律、行政法规的强制性规定, 且是双方当事人的真实意思表示, 当属合法有效。被告R房地产有限公司欠原告E建筑有限公司的工程余款650万元应当给付, 但由于被告R房地产有限公司开发建设的商品房因其借款抵押给了银行, 因而, 原告E建筑有限公司对该商品房拍卖的价款不享有优先受偿权。据此, 法院判决:被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程余款650万元及其逾期付款利息, 该款在本判决生效后10日内付清;驳回原告E建筑有限公司的其他诉讼请求。 4 是否正当地理解为 这是一起建设施工工程承包合同纠纷案件。我们认为, 法院判决被告R房地产有限公司给付原告E建筑有限公司工程款650万元及其逾期付款利息是正确的。但法院以“被告R房地产有限公司开发建设的商品房因其借款抵押给了银行”为由, 认定原告E建筑有限公司对其承包修建的商品房的价款不享有优先受偿权, 并据此判决原告E建筑有限公司对被告R房地产有限公司开发建设的商品房价款不享有优先受偿权是错误的。 要正确处理本案必须从理论上弄清楚什么是优先受偿权什么是建设工程优先受偿权及其行使条件建设工程优先受偿权与抵押权、留置权的关系建设工程优先受偿权的效力 4.1 ．优先受偿权。在国际法中,我国立法已经解决了一些特定债权 《中华人民共和国合同法》颁布之前, 《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国担保法》均未对优先受偿权制度作出规定, 但《中华人民共和国民事诉讼法》中的“企业法人破产还债程序”规定了:企业破产时, 企业职工的工资和劳动保险费用、破产企业所欠税款优先于其他企业受偿。《中华人民共和国海商法》和《中华人民共和国民用航空法》中还分别规定了:船舶优先权和民用航空器优先权。从立法体例上讲, 我国现行民事立法尚未将优先受偿权作为一种独立的担保物权, 只是肯定了某些特定债权的优