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公允价值在新企业会计准则中的应用 一、 公车价值计量方式仍然是按市场经济条件计量的 在国际会计准则开始研究公共价值计量的会计方法后，所有国家都制定了相应的公共价值会计准则，并将公共价值计量引入当前的会计准则内容。2009年金融危机爆发后, 众多人士将矛头指向公允价值准则。国际会计准则委员会最终认为:公允价值不是金融危机的罪魁祸首, 现有公允价值准则有其不完善之处需要改进, 但公允价值的计量方式仍然是符合当今世界经济发展趋势的。 FASB在各个阶段中对公允价值的下定义是不尽相同的, 2006年FASB将公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。 IASB从上世纪80年代就开始使用公允价值的概念, 它对公允价值的定义为“在公平交易中, 熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。由此可得出, 所谓公允价值实际上就是现时的市场交易价格。 我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值的定义为:在公允价值计量下, 资产和负债按照在公平交易中, 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。 从以上各个对公允价值给出的定义中不难看出, 公允价值是一个比较宽泛的概念, 与其他计量属性相比, 公允价值计量能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求, 更符合当代信息使用者对信息质量的要求。但公允价值计量的合理运用也依赖于一个有序的市场经济环境、公平的交易以及公开透明的信息交换空间。 二、 公共价值理论在投资于房地产的应用 (一) 投资性房地产中的资产的内涵 我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》中指出:投资性房地产, 是指为赚取租金收入或资本增值, 或者两者兼而有之而持有的资产。在我国, 土地归国家或集体所有, 企业只能取得土地的使用权, 因此, 投资性房地产中的地是指的土地的使用权, 房是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。作为投资性房地产的土地使用权与房屋、建筑物应当能够单独计量和出售。 根据投资性房地产的定义, 可以得出投资性房地产的范围包括:已出租的土地使用权; 持有并准备增值后转让的土地使用权;已经出租的建筑物。 (二) 企业经济利益流失 1。投资性房地产的初始计量 一项投资性房地产只有在符合定义的前提下, 同时满足下列条件才能予以确认:与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物, 其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日, 即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权, 其作为投资性房地产的确认时为企业将自用土地使用权停止自用, 准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 2. 投资性房地产价格计量方式 投资性房地产后续计量, 通常采用成本模式, 只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产, 应当同时满足下列条件: (1) 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 (2) 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是, 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种计量模式。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值计量模式的条件下, 才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量, 对已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转变为成本模式。 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产, 按月计提折旧或摊销;存在减值迹象的, 经减值测试后确定发生减值的, 应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复, 不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的, 不计提折旧或摊销, 应当以资产负债表日的公允价值计量, 同时不再对投资性房地产计提减值准备。 (三) 房地产应用的计量 根据现行企业会计准则规定, 公允价值在投资性房地产中的应用主要在两部分:一是后续计量中, 满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量;二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。 1. 投资性房地产—采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的核算与交易性金融资产的核算有相似之处, 也是按资产负债表日的公允价值计量, 公允价值与账面价值之间的差额记入“公允价值变动损益”。 例如:一从事房地产经营开发的A企业, 2010年3月与B公司签订租赁协议, 约定将其开发的一栋写字楼于开发完成时租赁给B公司使用, 租赁期10年。当年6月1日该写字楼开发完工开始起租, 写字楼的总成本为9000万元。至201