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新时代“房住不炒”定位逻辑演变及其实现路径

2022年3月，十三届全国人大五次会议指出，当前我国房地产市场调控仍然是以坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不动摇为总基调，并在“稳地价、稳房价、稳预期”的基础上，再次增加了新的内容：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。在2022年4月底召开的中央政治局会议指出，要在“房住不炒”定位的总基调下，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。事实上，合理的住房需求实质上就是在投机炒作性需求之外、用于居住的房屋刚性需求和改善性需求。但由于前期各地贯彻“房住不炒”定位的过程中，以房价回归为导向的调控政策使各种住房需求都在不同程度上受到限制，因此，要支持和满足合理住房需求，须从各地实际情况出发，不断完善既有的房地产调控政策。从近期中央关于我国“房住不炒”定位的一系列表态来看，各地房地产调控将不断呈现出差异化、精细化和区域化的特征。

1新时代“房住不炒”定位的基本内涵

2016年12月，中央经济工作会议第一次明确“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这从根本上对住房最为基本的和首要的属性给出了明确界定，即居住属性。商品住房固然具有不同的用途和功能——但毋庸置疑，用于居住是商品住房众多用途和功能中最为基础、最为集中的体现[1]。从商品住房市场发展的一般趋势来看，由于我国商品住房市场发展不断深入，蕴含于商品住房内部的其他属性也随之不断地被挖掘出来，并表现为两个方面：一方面，原初基本的和首要的居住属性日益弱化和边缘化；另一方面，根源于商品经济内的投机炒作属性，因附着于住房之上的其他用途与功能的增加而日益强化，以至发展成为房地产市场需求端的主要属性。显然，当商品住房的投机炒作属性取代居住属性成为房地产市场主要属性时，那么，追逐投机炒作属性的需求将导致住房总需求的不断膨胀，并加剧房地产市场供给与需求之间的内生矛盾。毋庸讳言，投机炒作盛行是我国近几年来部分热点城市房价快速上涨的直接原因。

正因如此，中央于2016年12月适时提出坚持“房住不炒”的科学定位，其基本内涵是让商品住房本身由投机炒作为主的属性重新回归到以人民群众居住为主的属性上面来[2]，切实保障人民群众居住的需求。新时代“房住不炒”定位的基本内涵，是由不平衡不充分的发展同人民群众日益增长的美好生活需要之间的主要矛盾和以人民为中心的发展理念所决定的，并统一于全体国民共同富裕的社会主义本质要求之中。具体来讲，主要表现在：第一，居住是人民群众最基本的生活保障，如果连居住都无法实现，那么对美好生活的需要更是无从谈起；第二，房价快速上涨并超过人民群众可以承受的限度，这显然同以人民为中心的发展理念相悖。新时代“房住不炒”定位的提出从根本上遏制了财富向投机炒作方进一步分配的趋势，为共同富裕这一社会主义本质要求的实现奠定了重要物质基础。

新时代“房住不炒”定位的基本内涵是依托于其内在的逻辑关系表现出来的。同时，还须进一步指出的是，新时代“房住不炒”定位逻辑本身并不是一成不变的，而始终处于动态发展的过程之中，呈现出一定阶段性特征。

2新时代“房住不炒”定位的逻辑及其演变

2.1新时代“房住不炒”定位的逻辑

在马克思主义经济学分析框架下，新时代“房住不炒”定位的基本逻辑是与其交换价值与使用价值之间的关系紧密相连的。当住房成为商品时，交换价值与使用价值关系将会经历由最初的统一走向背离的过程；而且如前文所述，一旦商品住房被赋予更多的属性并且取代居住属性成为主导属性时，交换价值与使用价值二者之间的背离程度将会不断加剧以至完全背离。这里更多的属性包括落户、医疗以及其他配套设施等属性。换言之，只要拥有了商品住房便不仅拥有了居住属性，还拥有了以上所有属性。在现代市场经济社会，商品住房除居住属性之外的这些属性，重要性日益突出，并在流通领域形成凭其赚钱的属性。当这种可预期的赚钱属性自我不断固化和强化时，投机炒作属性将会不断发展成为商品住房的主导属性。毫无疑问，商品住房蕴含的投机炒作属性导致了投机炒作需求的形成，而投机炒作需求及其日益扩大的趋势又加剧了房地产市场供需矛盾、推动了房价的快速上涨。

要遏制快速上涨的房价、满足“房住不炒”定位的要求，就必须依靠各地政府施行有效的房地产调控政策，尽可能地限制非用于居住的投机炒作属性，使住房使用价值突出地表现为居住的属性，以遏制追逐投机炒作属性的需求，从而在推动交换价值向使用价值回归的基础上，切实保障广大人民群众的居住需求。然而，从政策的可行性和时效性来看，房地产调控很难在短期实现属性的回归，往往通过剔除投机炒作性需求的方式达到交换价值的回归。因此，“房住不炒”定位的逻辑更多地体现为投机炒作性需求的限制上面。近年来各地房地产调控的实践已经充分地验证了上述逻辑：其调控政策大都围绕着直接抑制房价来展开，为