房地产行业新城发展和新城控股-新模式的先行者2：商业运营打底，住宅开发期权.docxVIP

01 新城发展和新城控股关系

目录 02 新城控股商业运营和开发情况

CONTENTS

新城体系债务及现金流情况

新城发展和新城控股的估值探讨

2

新城发展和新城控股关系01

新城发展和新城控股关系

3

新城控股发展历程和股权

三十年沉浮，父子同台打造“双轮驱动”业务模式

新城控股发展历程回顾：新城发展和新城控股是母子公司关系，集团由王振华先生于1993年在常州创建。2001年公司在上海证券交易所实现B股上市，成为江苏省最早上市的房地产企业之一。2003年公司住宅开发业务拓展至长三角沪宁沿线，实现城市公司向区域公司跨越。2007年开辟商业地产，2008年第一个商业地产新城吾悦广场落地。2009年新城控股总部搬迁到上海，同时提出了长三角战略，即深耕“以长三角作为基点，以

三小时高铁为半径的泛长三角模式”。2014年，新城控股扩张版图并加速了全国化布局。2015年新城控股确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略。

2015年底新城发展吸收合并新城控股，并向除新城控股以外的全体股东发行A股股票，完成B转A的方案，实现A股上市。

新城发展和新城控股股权结构：新城发展和新城控股实控人为王振华，现任董事长王晓松为王振华长子。王振华持有新城发展63.33%股权，通过新城发展持有新城控股67.2%的股权和新城悦68.86%股权。新城控股的业绩并表新城发展。

图：新城发展及新城控股股权情况

王振华

家族信托受托人

ChenTingSen(PTC)

Limited

100%

配偶 陈静

SetHeroDevelopmentsLimited

1.43%

香港创拓发展有限公司

100% 100%

InfinityFortune

DevelopmentLimited

100%

FirstPriorityGroup

Limited

100%

63.33%

100%

富域发展集团有限公司

61.09%

常州德润咨询管理有限公司

6.11%

01富域香港投资公司 新城发展（01030.HK）

01

资料来源：，公司公告，；注：股权关系截至2023年末。

68.86%

新城控股（601155.SH）

新城悦（01755.HK）

开发和商业

物业 4

新城发展和新城控股收入结构

关联紧密，新城发展超9成收入来源于新城控股

以2023年新城发展和新城控股收入结构为例：新城发展主要收入来自于新城控股的房地产开发业务，占总收入90%。商业管理和租金收入业务与新城控股的物业出租和管理类似，均为以“吾悦广场”为主的商业资产产生的租金收益和管理费收入，占收入比重9%。

表：2023年新城发展收入结构 表：2023年新城控股收入结构

占比（%

占比（%）

营业收入（亿元）

业务分类

新城发展

占比（%）

营业收入（亿元）

业务分类

新城控股

物业销售 1,073 90%

房地产开发 1,073 91%

01

01

商业管理494%

商业管理

49

4%

租金收入

57

5%

持有型物业贡献物业出租和管理 106 9%其他收入

持有型物业贡献

物业出租和管理 106 9%

5

资料来源：，公司公告，

新城控股商业运营和开发情况02

新城控股商业运营和开发情况

6

吾悦广场版图辽阔，广泛分布于全国137个城市，已开业165家

新城控股的商业广场品牌为“吾悦广场”，定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态于一体的一站式消费体验中心。截至2024年6月末，在全国137个城市已经布局201座吾悦广场，其中158座为重资产，占比79%。已开业165家商场，其中144座重资产，21座轻资产，出

租率97%。长三角吾悦广场密度最高，共有83座，占比41%。

图：2024H1新城控股吾悦广场布局情况

资料来源：公司公告，公司业绩宣讲材料，；注：时间截至2024年6月末。

表：2024H1新城控股吾悦广场分布情况

吾悦广场商业版图

长三角83座（41%）

江苏

47

浙江

19

安徽

15

上海

2

中西部75座（37%）

湖北

9

湖南

8

四川

6

陕西

7

河南

10

云南

6

广西

5

重庆

5

贵州

4

江西

4

山西

3

新疆

4

青海

2

甘肃

1

宁夏

1

环渤海34座（17%）

山东

19

河北

2

天津

5

吉林

2

辽宁

4

内蒙古

2

大湾区9座（5%）

福建

5

广东

3

海南

1

布局数量（个）

布局数量

（个）

开业数量

（个）

已开业面积

（万㎡）

出租率

（%）

吾悦广场个数

201

165

1528万㎡

97.24%

其中：重资产

158（79%）

144（87%）

其中：轻资产

43（21%）

21（13%）

保持高质量发展，商场规模、租金规模、租金单价、客流量、会员总数等持续向好