商品房销售管理办法2001.docx

?一、引言

《商品房销售管理办法》于2001年4月4日经建设部第38次部常务会议审议通过，自2001年6月1日起施行。该办法旨在规范商品房销售行为，保障商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场的健康发展。它对商品房销售的各个环节，包括销售条件、销售程序、合同签订、价格管理等方面都做出了详细规定，是房地产领域中重要的规范性文件。

二、销售条件

（一）商品房现售条件

1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这是确保开发企业具备相应经营能力和专业资质，能够按照规定进行商品房开发建设与销售的基本要求。例如，一家没有房地产开发资质证书的企业进行商品房现售，其开发建设过程可能缺乏规范管理，房屋质量难以保障，消费者权益易受侵害。

2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。土地是商品房建设的基础，合法取得土地相关权益是进行商品房开发销售的前提。如果开发企业未取得土地使用权证书或相关批准文件，就意味着其开发行为可能存在合法性问题，所售商品房也可能面临产权纠纷等风险。

3.持有建设工程规划许可证和施工许可证。规划许可证确保了商品房的建设符合城市规划要求，施工许可证则表明项目已具备合法施工条件。二者缺一不可，否则房屋建设可能不符合城市整体布局和功能要求，也可能因违规施工导致工程质量问题。

4.已通过竣工验收。竣工验收是对商品房质量的全面检验，只有通过验收，才能证明房屋达到了交付使用的标准。未经竣工验收合格的商品房交付使用，可能存在诸如结构安全隐患、配套设施不完善等问题，严重影响消费者正常使用。

5.拆迁安置已经落实。对于涉及拆迁的项目，必须确保拆迁安置工作妥善完成，否则可能导致购房人入住后因拆迁遗留问题产生纠纷，影响居住环境和生活质量。

6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。完善的配套设施是商品房正常使用的保障，若配套设施未达到相应条件，会给购房人的生活带来极大不便。

7.物业管理方案已经落实。良好的物业管理对于维护小区秩序、保障房屋及设施设备正常运行至关重要。在房屋销售前落实物业管理方案，能让购房人对未来居住环境有更清晰的预期。

（二）商品房预售条件

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这是保证预售商品房合法性的基础，只有足额缴纳土地出让金并取得证书，开发企业才能合法利用土地进行项目建设。

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。与现售条件中的要求相同，确保预售商品房的建设符合规划和施工规范。

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定资金投入比例，是为了防止开发企业盲目预售，保障工程建设能够顺利进行，按时交付房屋。如果投入资金不足，可能导致工程烂尾，损害购房人利益。

4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》是商品房预售的法定凭证，没有此证进行预售属于违法行为。购房人在购买预售商品房时，应查看开发企业是否具备该证，以保障自身权益。

三、销售程序

（一）销售准备

房地产开发企业在销售商品房前，应做好充分准备工作。包括制定销售方案，明确销售目标、销售方式、销售价格策略、促销活动等内容。同时，准备好相关证明文件，如上述提到的企业资质证书、土地使用权证书、规划许可证、施工许可证、预售许可证等，以便向购房人展示项目的合法性和合规性。

（二）销售广告与宣传资料

1.销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。这要求开发企业在广告和宣传资料中对房屋及相关设施的描述要真实准确，避免虚假宣传。例如，广告中宣传小区有配套幼儿园，但实际交付时却未建设，这种行为就构成虚假宣传，损害了购房人的权益。

2.房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。广告内容应与实际情况相符，不得夸大房屋质量、面积、配套设施等方面的情况。如宣传房屋为精装修，但实际交付时装修标准与宣传不符，购房人有权追究开发企业的责任。

（三）销售代理

1.房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。受托机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。明确受托机构的资质要求，是为了保证销售行为的规范性和合法性，防止不具备专业能力或违规的机构参与销售，给购房人带来风险。

2.房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权