二手房成交延续“以价换量”-251025-华西证券.pdfVIP

证券研究报告|固收点评报告

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2025年10月25日

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二手房成交延续“以价换量”

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地产周速达

据国家统计局公布的2025年9月数据，房价疲弱态势仍在延续。70城新建商品住宅价格环比下跌0.4%，

跌幅较6-8月的跌幅0.3%小幅扩大；二手住宅价格环比下跌0.6%，连续第二个月维持该降幅。一线城市二手房

价格继续领跌。9月一线城市二手住宅价格指数环比下滑1.0%，连续第三个月录得相同跌幅，降幅明显高于二

三线城市（-0.7%和-0.6%），其中北京、上海、广州、深圳环比跌幅分别为0.9%、0.8%、1.0%和1.0%。同比

来看，一线城市二手房价下跌3.2%，降幅小幅收窄0.3个百分点，已是连续第28个月下滑，价格走势尚在寻底

过程。

与价格端的疲弱形成对比，9月地产销售在“以价换量”的推动下，展现出一定程度的韧性。9月新房销售

面积环比增48.5%，销售额环比增47.2%。这一增速显著强于2015-2019年及2021-2023年同期介于30-40%的

环比水平。

高频数据显示，国庆节后二手房成交“两连增”。本周（10月17-23日），15城二手房成交面积233万平，

环比增长7%，实现节后“两连增”，成交量已回升至年内高点的79%。尽管受去年同期高基数影响，本周同比

下滑14%，不过相较2023年同期仍录得11%的正增长，且10月1-23日成交与2023年同期相比也小幅增长

2%，显示二手房市场韧性较强。

而新房市场修复动能转弱。本周38城新房成交面积为282万平方米，环比由负转正，小幅回升3%。然而，

同比表现仍弱，本周新房成交面积同比下滑19%，10月1-23日同比降幅扩大至24%，显著弱于9月（-1%）的

表现，且较2023年同期亦下滑27%。

分城市层级看，二三线二手房表现相对较好，而一线与三线新房出现反弹。二手房方面，一线城市周度成

交环比连续两周回落，本周微降2%，内部走势明显分化，其中北京环比大幅回升13%，深圳微涨0.5%，而上

海则下滑11%。与此同时，二线及三线城市表现亮眼，成交面积环比分别增长14%和12%，显示出明显的接力

效应，支撑整体二手房市场热度。新房市场则呈现“一线反弹、二三线走弱”。一线城市成交环比由负转正，大

幅反弹15%，主要受益于北京（+40%）、深圳（+32%）和上海（+26%）的强劲回升，而广州环比下滑16%。

三线城市环比增长12%，出现边际回暖迹象。相比之下，二线城市表现较差，新房成交环比下降7%。

近期行业顶层设计信号持续明晰，行业加速迈向“高质量发展”。二十届四中全会公报首提“推动房地产高

质量发展”，与近期系列政策举措一脉相承。正如我们前期报告《二手房成交热度延续》中提到，自然资源部发

布的《城市存量空间盘活优化规划指南》已系统性部署低效用地再开发，标志着城市发展正全面迈入“存量时

代”；同期，国新办发布会亦明确“城市更新”、“好房子”建设与“房地产发展新模式”为“十五五”时期的核

心战略。我们认为，上述政策组合拳勾勒出中央对行业转型的顶层设计路径，并预示着行业底层逻辑正发生变

化，即从“规模扩张”转向“质量提升”，从“增量开发”转向“存量运营”。

表：二手房节后成交环比节连增两周，同比连降两周

城市层级前三周前两周前一周本周

15城二手房-7%-94%4%7%

京沪深8%-92%-5%-2%

环比

二线城市-21%-9