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2025年房地产经纪人产权过户中的合同风险专题试卷及解析

2025年房地产经纪人产权过户中的合同风险专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在二手房买卖合同中，若卖方隐瞒房屋存在查封的事实，该合同属于什么性质？

A、可撤销合同

B、无效合同

C、效力待定合同

D、有效合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，违反法律强制性规定的合同无效。房屋被查封属于限制交易的情形，隐瞒此事实签订的合同因违反法律规定而无效。A选项可撤销合同适用于欺诈、胁迫等情形，但查封涉及法律禁止性规定；C选项效力待定合同主要针对无权代理等情况；D选项明显错误。知识点：合同效力认定。易错点：容易将欺诈与违反强制性规定混淆。

2、买方支付定金后，卖方因房价上涨拒绝履行合同，买方可以主张什么权利？

A、要求双倍返还定金

B、要求继续履行合同

C、要求赔偿实际损失

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》定金罚则，卖方违约应双倍返还定金；同时买方有权要求继续履行合同（房屋特定情况下）；还可主张实际损失赔偿。A、B、C都是合法救济途径，但D最全面。知识点：违约责任承担方式。易错点：忽视多种救济途径可并存。

3、产权过户前，房屋因自然灾害毁损，风险责任如何承担？

A、卖方承担

B、买方承担

C、按过错比例分担

D、保险公司承担

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》规定，标的物毁损灭失风险在交付前由出卖人承担。产权过户前视为未交付，风险由卖方承担。B选项错误，买方未取得所有权；C选项无过错则不适用；D选项需看是否投保。知识点：风险转移规则。易错点：混淆交付与过户的时间节点。

4、合同约定定金与订金的法律效力有何区别？

A、定金具有担保性质，订金仅表示诚意

B、订金具有担保性质，定金仅表示诚意

C、两者效力相同

D、定金可退，订金不可退

【答案】A

【解析】正确答案是A。定金适用双倍返还罚则，具有担保功能；订金仅为预付款，违约时可退还。B选项颠倒；C选项错误；D选项表述不准确。知识点：定金与订金的区别。易错点：音近字混淆导致法律性质误解。

5、夫妻一方擅自出售共有房屋，买方符合什么条件可取得所有权？

A、支付合理对价

B、善意取得

C、办理过户登记

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。善意取得需满足三个要件：善意、合理对价、登记。A、B、C均需同时满足。知识点：善意取得制度。易错点：忽视登记要件的重要性。

6、合同约定过户税费由买方全部承担，该条款效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】A

【解析】正确答案是A。税费承担约定是当事人意思自治范围，不违反法律强制性规定。B选项错误，非强制性规定；C、D选项无依据。知识点：合同自由原则。易错点：误将税收法定原则等同于禁止约定承担。

7、卖方交付房屋面积与合同约定误差超过3%，买方可以？

A、要求解除合同

B、要求双倍返还定金

C、要求赔偿差价

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据司法解释，面积误差比超3%买方有权解除合同、要求赔偿差价或双倍返还定金。知识点：面积误差处理规则。易错点：忽视多种救济途径的选择权。

8、合同未约定履行期限，买方可以随时要求过户吗？

A、可以，但需合理期限

B、不可以

C、需法院确定

D、需卖方同意

【答案】A

【解析】正确答案是A。履行期限不明确，买方可随时要求履行，但应给对方必要准备时间。B、C、D错误。知识点：合同履行规则。易错点：忽视合理期限要求。

9、房屋存在租赁合同，买卖合同未约定处理方式，租赁权如何处理？

A、买卖合同无效

B、租赁合同继续有效

C、买方可要求解除租赁

D、卖方承担违约责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。买卖不破租赁原则，租赁权对买方继续有效。A、C错误；D需看是否违反告知义务。知识点：租赁权对抗效力。易错点：忽视买卖不破租赁原则。

10、合同约定任何一方违约需支付50%违约金，该条款效力如何？

A、有效

B、无效

C、可调整

D、效力待定

【答案】C

【解析】正确答案是C。违约金过高可请求法院调整，50%明显过高。A、B、D错误。知识点：违约金调整规则。易错点：忽视司法调整权。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、哪些情形可能导致房屋买卖合同无效？

A、房屋被查封

B、未取得房产证

C、违反限购政策

D、恶意串通损害他人利益

E、共有人未签字

【答案】A、D

【解析】A选项违反法律禁止性规定；D选项违反公序良俗。B、C、E可能导致合同无法履行但不必然无效。知识点：合同无效情形。易错点：混淆履行不能与无效。

2、买方主张双倍返还定金需满足哪些条件？

A、卖方违约

B、定金已支付

C、合同合法有效

D、损失实际发生

E、书面约定定