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2025年房地产经纪人商品房预售合同中的“样板房”与“宣传资料”效力专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人商品房预售合同中的“样板房”与

“宣传资料”效力专题试卷及解析

2025年房地产经纪人商品房预售合同中的“样板房”与“宣传资料”效力专题试卷及

解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》及相关司法解释，开发商在商品房预售合同中未明确说明样板

房仅供参考，且实际交付的房屋与样板房存在显著差异，购房者主张开发商承担违约责

任的，人民法院应如何认定？

A、驳回购房者诉讼请求，因样板房仅供参考

B、支持购房者诉讼请求，因样板房构成要约

C、根据公平原则酌情处理

D、要求购房者提供额外证据证明差异

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第473条及《商品房销售管理办法》第31

条，商品房的销售广告和宣传资料符合要约条件的，构成要约。开发商未明确说明样板

房仅供参考的，样板房应视为合同内容的一部分。选项A错误，因未明确说明时样板

房具有法律约束力；选项C错误，法律有明确规定时不应适用公平原则；选项D错误，

购房者已初步举证，举证责任应转移至开发商。知识点：要约与要约邀请的区别。易错

点：误认为所有样板房均无法律效力。

2、开发商在宣传资料中承诺“小区配建公立小学”，但实际未兑现，购房者能否依据

宣传资料追究开发商责任？

A、不能，因宣传资料属于要约邀请

B、能，因该承诺对购房决策有重大影响

C、能，但需证明开发商存在欺诈

D、不能，因学校建设属于政府行为

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

用法律若干问题的解释》第3条，商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明

和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

选项A错误，因该承诺符合要约条件；选项C错误，无需证明欺诈，违约即可；选项

D错误，开发商承诺应视为合同义务。知识点：宣传资料构成要约的条件。易错点：混

淆要约与要约邀请的认定标准。

3、购房者发现实际交付的房屋装修标准低于样板房，但合同中约定“装修标准以实

际交付为准”，该条款的效力如何？

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A、有效，因双方明确约定

B、无效，因免除开发商责任

C、部分无效，因格式条款不公平

D、有效，但开发商需承担举证责任

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第496条，格式条款提供方应尽提示说明义

务，未履行则对方可主张条款不成为合同内容。该条款属于开发商提供的格式条款，且

免除自身责任，应认定为部分无效。选项A错误，因未履行提示说明义务；选项B错

误，并非全部无效；选项D错误，举证责任在开发商但条款本身效力有问题。知识点：

格式条款的效力认定。易错点：误认为合同约定必然有效。

4、开发商在销售时展示的样板房使用了非交付标准的进口建材，但未告知购房者，

购房者能否主张解除合同？

A、不能，因建材差异不构成根本违约

B、能，因开发商构成欺诈

C、能，因样板房具有法律约束力

D、不能，因购房者未尽到审慎义务

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真

实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。开发商故意隐瞒重要事

实构成欺诈。选项A错误，欺诈可导致合同撤销；选项C错误，需结合欺诈认定；选

项D错误，开发商有告知义务。知识点：欺诈的构成要件。易错点：混淆违约与欺诈的

法律后果。

5、宣传资料中标注“本资料仅供参考，不作为合同依据”，但其中关于房屋面积的描

述与实际不符，该条款能否免责？

A、能，因已明确标注

B、不能，因面积描述属于核心条款

C、能，因购房者已签字确认

D、不能，因格式条款无效

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《商品房销售管理办法》第15条，面积误差超过约定

范围时购房者有权退房。面积属于合同核心内容，免责条款无效。选项A错误，核心

内容不能免责；选项C错误，签字不能对抗法律规定；选项D错误，并非所有格式条

款均