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2025年房地产经纪人收益法在房地产并购项目评估中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在房地产并购项目评估中的应

用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在房地产并购项目评估中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产并购项目中，收益法评估的核心依据是什么？

A、土地取得成本

B、建筑物重置成本

C、房地产未来预期收益

D、市场交易价格

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法是通过预测房地产未来预期收益并将其折现来确定

价值的方法，这是其核心依据。A、B是成本法的依据，D是市场比较法的依据。知识

点：收益法基本原理。易错点：容易混淆不同评估方法的核心依据。

2、采用收益法评估商业地产并购项目时，最关键的参数是？

A、建筑物折旧率

B、资本化率

C、土地增值率

D、开发利润率

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率是将净收益转换为价值的比率，直接影响评估结

果，是收益法最关键的参数。A是成本法参数，C、D与收益法无直接关系。知识点：收

益法关键参数。易错点：容易忽视资本化率的重要性。

3、在房地产并购中，收益法特别适用于评估哪类物业？

A、工业厂房

B、住宅

C、办公楼

D、所有类型物业

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法最适用于有稳定现金流的收益型物业，办公楼是典

型代表。A、B也可以用收益法但不是最适用，D过于绝对。知识点：收益法适用范围。

易错点：容易认为收益法适用于所有物业类型。

4、收益法评估中，净收益通常指？

A、毛租金收入

B、潜在毛收入

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C、有效毛收入减去运营费用

D、销售收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。净收益是有效毛收入扣除运营费用后的余额，是收益法计

算的基础。A、B、D都不完整或不正确。知识点：净收益概念。易错点：容易混淆毛

收入和净收益的区别。

5、在房地产并购项目中，收益法评估结果通常？

A、高于市场比较法

B、低于成本法

C、与其他方法相互验证

D、单独使用

【答案】C

【解析】正确答案是C。专业评估中通常采用多种方法相互验证，收益法结果需与

其他方法比较分析。A、B、D都是片面的做法。知识点：评估方法综合运用。易错点：

容易过分依赖单一评估方法。

6、收益法评估中，运营费用通常不包括？

A、物业管理费

B、房产税

C、贷款利息

D、维修费

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是维持物业正常运营的费用，不包括融资成本如

贷款利息。A、B、D都是典型的运营费用。知识点：运营费用范围。易错点：容易将

融资成本计入运营费用。

7、在房地产并购中，收益法预测期通常为？

A、13年

B、510年

C、1520年

D、永久

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法预测期通常取510年，既能反映未来收益又避免过

度预测。A太短，C太长，D不现实。知识点：收益法预测期。易错点：容易确定不合

理的预测期长度。

8、收益法评估中，资本化率的主要影响因素是？

A、建筑年代

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B、地理位置

C、市场利率和风险

D、装修标准

【答案】C

【解析】正确答案是C。资本化率主要反映资金的时间价值和投资风险，受市场利

率和风险影响最大。A、B、D是次要因素。知识点：资本化率影响因素。易错点：容

易忽视风险因素对资本化率的影响。

9、在房地产并购项目中，收益法最适用于评估？

A、待开发土地

B、在建工程

C、成熟运营物业