2025年房地产经纪人收益法与成本法结果差异的检验与调整专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人收益法与成本法结果差异的检验与调整专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法与成本法结果差异的检验与调

整专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法与成本法结果差异的检验与调整专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价中，当收益法与成本法评估结果出现显著差异时，最可能的原因

是？

A、市场数据不准确

B、评估师主观判断失误

C、两种方法的假设前提不同

D、房地产实体状况描述错误

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法基于未来收益预测，成本法基于重置成本，两者假

设前提不同是差异的根本原因。A、B、D可能影响结果但不是核心差异源。知识点：方

法原理差异。易错点：忽视假设前提差异。

2、下列哪种情况更适合采用收益法而非成本法？

A、新建工业厂房

B、历史保护建筑

C、出租型商业物业

D、自用住宅

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法适用于有稳定收益的商业物业。A、D更适合成本

法，B需特殊处理。知识点：方法适用性。易错点：混淆物业类型与方法匹配。

3、成本法评估中，“经济性折旧”主要指？

A、物理磨损

B、功能过时

C、外部环境变化导致价值损失

D、维护成本增加

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性折旧由外部因素引起。A是物理折旧，B是功能折

旧，D是运营成本。知识点：折旧类型。易错点：混淆折旧分类。

4、收益法中，“资本化率”与”报酬率”的主要区别是？

A、计算方式不同

B、前者用于直接转换，后者考虑现金流时间价值

C、前者风险更高

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D、后者仅用于商业地产

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率是单期转换，报酬率考虑多期现金流。A、C、D

表述不准确。知识点：收益法参数。易错点：混淆率的概念。

5、当成本法结果显著高于收益法时，可能表明？

A、市场供不应求

B、物业存在功能缺陷

C、租金水平过高

D、建筑成本低估

【答案】B

【解析】正确答案是B。功能缺陷会降低收益能力。A、C会使收益法结果更高，D

会使成本法结果更低。知识点：结果差异解读。易错点：忽视物业特性影响。

6、调整两种方法差异时，最优先考虑的是？

A、取算术平均值

B、分析差异来源

C、以市场法为准

D、采用加权平均

【答案】B

【解析】正确答案是B。必须先分析差异原因。A、D是调整手段，C不一定适用。

知识点：差异调整原则。易错点：跳过分析直接调整。

7、收益法中，“有效毛收入”的计算通常扣除？

A、房产税

B、运营费用

C、空置损失

D、折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入=潜在毛收入空置损失。A、B、D是后续扣除

项。知识点：收益法术语。易错点：混淆扣除顺序。

8、成本法中，“重置成本”与”重建成本”的关键区别是？

A、材料价格

B、建筑工艺

C、是否采用现代标准

D、人工成本

【答案】C

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【解析】正确答案是C。重置成本用现代标准，重建成本复原原貌。A、B、D是成

本构成差异。知识点：成本类型。易错点：忽视标准差异。

9、当收益法结果显著低于成本法时，可能反映？

A、租金增长预期高

B、区域经济衰退

C、建筑质量优异

D、维护成本低估

【答案】B

【解析】正确答案是B。经济衰退抑制收益。A、C会使收益法结果更高，D影响运

营费用。知识点：市场环境影响。易错点：忽视宏观因素。

10、差异调整中，“市场提取法”主