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2025年房地产企业并购法律尽职调查技术标准知识考核试题及答案解析

单项选择题

1.房地产企业并购法律尽职调查中，对于目标企业土地使用权的调查，以下哪项不属于重点关注内容？

A.土地出让金是否已足额缴纳

B.土地的规划用途

C.土地上是否有临时搭建的简易仓库

D.土地使用权的剩余使用年限

答案：C。解析：土地上临时搭建的简易仓库一般并非土地使用权调查的重点核心内容。重点应关注土地出让金缴纳情况，这关系到土地使用权的合法性和完整性；土地规划用途决定了土地后续开发方向和价值；土地使用权剩余使用年限影响着项目的可开发周期和使用价值。

2.目标房地产企业存在大量未决诉讼，在法律尽职调查中，对这些诉讼的调查不包括以下哪方面？

A.诉讼的标的金额

B.诉讼的进展阶段

C.对方当事人的财务状况

D.企业内部员工对诉讼的看法

答案：D。解析：企业内部员工对诉讼的看法并不能直接反映诉讼本身的法律情况和潜在风险。而诉讼的标的金额涉及企业可能的损失或收益；诉讼进展阶段有助于评估案件结果的可预测性和时间成本；对方当事人财务状况则关系到胜诉后执行的可能性。

3.在审查目标房地产企业的项目建设相关合同中，以下哪种合同不属于重点审查范围？

A.建设工程施工合同

B.建材采购合同

C.员工食堂食材采购合同

D.工程监理合同

答案：C。解析：员工食堂食材采购合同主要与企业员工生活保障相关，和房地产项目建设的核心法律关系不大。建设工程施工合同是项目建设的关键合同，明确了施工方的权利义务；建材采购合同直接影响项目建设的物资供应；工程监理合同对项目建设质量和进度起到监督作用。

4.对于目标房地产企业的知识产权，法律尽职调查主要关注的是？

A.企业拥有的商标是否与房地产开发业务相关

B.企业员工个人的专利发明

C.企业使用的通用办公软件

D.企业内部分享的行业调研报告

答案：A。解析：与房地产开发业务相关的商标对企业品牌和市场竞争力有重要意义，是尽职调查应关注的知识产权内容。企业员工个人的专利发明若与企业业务无关，通常不在调查范围内；通用办公软件一般是购买使用，不属于重点知识产权调查对象；企业内部分享的行业调研报告通常不具有知识产权的独占性特征。

5.法律尽职调查中，对目标房地产企业的税务情况调查，以下哪个税种不是重点关注的？

A.土地增值税

B.企业所得税

C.印花税

D.车船使用税

答案：D。解析：车船使用税与房地产企业核心业务关联较小。土地增值税是房地产开发中重要的税种，与土地增值收益相关；企业所得税直接关系到企业的盈利和税务负担；印花税在房地产交易和合同签订等环节广泛存在。

多项选择题

1.房地产企业并购法律尽职调查中，对目标企业的主体资格调查包括以下哪些方面？

A.企业的营业执照是否在有效期内

B.企业的经营范围是否包含房地产开发相关业务

C.企业是否存在被吊销营业执照的记录

D.企业的法定代表人是否有犯罪记录

答案：ABC。解析：企业营业执照的有效期、经营范围以及是否有被吊销执照记录都直接关系到企业的合法经营资格。虽然法定代表人的情况也很重要，但法定代表人有犯罪记录并非直接影响企业主体资格的核心因素。

2.关于目标房地产企业的项目审批文件调查，以下正确的有？

A.建设用地规划许可证是项目合法使用土地的重要依据

B.建设工程规划许可证规定了项目的建设规模和内容

C.建筑工程施工许可证是项目可以合法施工的凭证

D.商品房预售许可证是项目开始建设的必要条件

答案：ABC。解析：建设用地规划许可证确定了土地使用的合法性和合规性；建设工程规划许可证明确了项目建设的具体要求；建筑工程施工许可证是合法施工的许可证明。而商品房预售许可证是在项目建设到一定阶段后，允许预售商品房的证件，不是项目开始建设的必要条件。

3.在调查目标房地产企业的债权债务情况时，需要关注的有？

A.企业的银行贷款合同条款

B.企业对外担保的情况

C.企业应收账款的账龄和回收可能性

D.企业应付账款的支付期限和金额

答案：ABCD。解析：银行贷款合同条款涉及企业的债务负担和还款要求；对外担保可能使企业面临潜在债务风险；应收账款的账龄和回收可能性影响企业资金回笼；应付账款的支付期限和金额关系到企业的短期偿债压力。

4.对于目标房地产企业的劳动人事情况调查，应涵盖以下哪些内容？

A.企业与员工签订的劳动合同是否合法合规

B.企业是否按时足额为员工缴纳社会保险

C.企业的员工培训计划

D.企业是否存在劳动纠纷

答案：ABD。解析：劳动合同的合法性、社会保险缴纳情况以及是否存在劳动纠纷都直接涉及企业劳动人事方面的法律合规性。员工培训计划属于企业人力资源管理的发展性内容，并非法律尽职调查的核心关注点。

5.法律尽职