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2023.06财务金融

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商业地产融资租赁的税收政策与纳税实践探析

华夏

（杭州城投租赁有限公司浙江杭州310000）

摘要：当前商业地产融资租赁的市场规模很小，主要的经济性原因是税收政策上存在理解差异，纳税实践中存在不确定

性。该细分市场对地方国企为股东背景的融资租赁公司有一定的研究价值。本文通过对商业地产融资租赁税收政策和纳税

实践的研究，提出了直接租赁化、夹层投资化、产融结合化的应对策略，为地方国有商租的转型发展提供思路。

关键词：融资租赁；商业地产；税收政策；纳税实践

中图分类号：F27文献标识码：ADOI：10.19921/j.cnki.1009-2994.2023-06-0067-023

一、研究背景人向出租人支付租金的交易。根据该交易规则，融资租赁主

我国要坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。金要包括售后回租和直接租赁两种模式。两种模式下都存在

融作为经济的血脉，要坚持服务实体经济的宗旨。融资租赁出卖人、出租人和承租人三方，其主要区别是售后回租模式

作为重要的金融工具，自从全面划归银保监会管理后，对服中，出卖人与承租人是同一主体，而直接租赁模式中，出卖人

务实体经济、脱虚向实的监管要求也越来越细化明确。由与承租人是不同主体。

此，我国融资租赁行业发展进入了新的阶段。在此背景下，（二）商业地产融资租赁税收政策简述

众多融资租赁公司都面临一个问题，即选择进入哪些实体经融资租赁合同一般需要约定租赁期届满后租赁物的归

济的细分市场。属。大多数情况下，出租人与承租人双方会约定，承租人在

随着中国城镇化进入提质增效的新阶段，城市更新、智正常支付合同租金后以象征性的价款为对价，出租人将租赁

慧城市等已经成为商业地产未来重要的发展方向。作为产物所有权返还给承租人。商业地产融资租赁是以商业地产

城融合的重要一环，商业地产的投资、策划、招商、运营等已为租赁物的融资租赁交易，因此一个商业地产融资租赁完整

经成为新型城镇化的重要产业能力之一。融资租赁如何与的交易存在两次不动产交易行为。本文根据直接租赁和售

商业地产这个细分市场结合，助力相关企业资金融通和产业后回租两种模式对交易三方（出卖人、出租人、承租人）在三

提升，是值得融资租赁行业研究的问题。然而在实践中，商个阶段即资产转让阶段、收取租金阶段、资产回购阶段各自

业地产融资租赁的市场规模却很小。一个重要原因是商业

承担的纳税义务进行了整理（见表1）。

地产融资租赁涉及的税收政策较为复杂，并且纳税实践中存

表1商业地产融资租赁税项表

在较大的理解差异和自由裁量权，导致商业地产融资租赁的

经济可行性存在不确定性。本文研究的问题是商业地产融租赁模式直接租赁售后回租

资租赁的税收政策、纳税实践以及对该细分市场造成的影纳税主体出卖人出租人承租人出卖人/承租人出租人

响，进而探讨应对策略。

土地增值

虽然商业地产融资租赁并不是融资租赁行业主流的细资产收购阶税1、增增值税进项土地增值税1、增值税进项

分市场，但是该细分市场对地方国有商租来说很有研究价段（不动产值税销项税1、契税1、/增值税销项税税*、契税1、

值。商业地产的不可移动性、耐久性等自然特性以及价值量交易）税1、印印花税1*、印花税*印花税*