2025年物业管理师考试物业管理案例分析真题模拟解析试卷(含答案).docxVIP

2025年物业管理师考试物业管理案例分析练习题模拟解析试卷(含答案)

案例背景

某市阳光嘉园小区为2018年建成的高层住宅小区，总建筑面积15万平方米，共12栋28层住宅，常住业主860户。小区物业服务由A物业服务企业（以下简称A物业）提供，《物业服务合同》约定：A物业负责公共区域清洁、绿化养护、共用设施设备维护（含电梯、消防、排水系统）、安全防范及应急事件处理；物业服务费标准为3.2元/平方米·月，其中包含公共设施设备日常维护费用。

2024年8月12日，该市气象台发布红色暴雨预警，预计12日20时至13日8时累计降雨量达200-300毫米。A物业当日10时在小区公告栏张贴《暴雨防范通知》，提示业主关闭门窗、移走阳台杂物、车辆尽量停至地面空旷区域，但未通过业主群、短信等方式扩大通知范围。

12日22时暴雨开始，23时小区3号楼2单元电梯因井道进水停运（该电梯2023年12月曾因排水口堵塞导致故障，A物业维修后未留存检修记录）；地下车库（共300个车位，入口处设有挡水板）因雨水倒灌，50余辆业主车辆被浸泡；4号楼1802室因阳台雨水管堵塞，雨水倒灌至室内，造成墙面、地板及部分家具受损。

13日凌晨1时，业主王某（地下车库被泡车辆车主）联系物业值班人员要求紧急拖车，值班人员以无救援设备为由未及时处理；1802室业主李某因返水问题要求物业赔偿，A物业以自然灾害属不可抗力为由拒绝。

13日上午，部分业主联合向区物业主管部门投诉，反映A物业存在预警通知不到位、公共设施维护失职、应急处置不作为等问题，要求赔偿损失并公开整改方案。

问题与解析

问题一：结合《物业服务合同》及相关法规，分析A物业在暴雨应对中是否存在违约行为？

解析：

A物业存在以下违约行为，违反《物业服务合同》约定及《物业管理条例》《民法典》相关规定：

1.预警通知不到位：根据《物业服务合同》中安全防范义务，A物业仅通过公告栏张贴通知，未利用业主群、短信等更高效的方式覆盖全体业主（尤其是未关注公告栏的老年业主、租户），导致部分业主未及时转移车辆及物品，违反《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照合同约定提供相应服务的规定。

2.共用设施维护失职：

-电梯井道进水问题：3号楼2单元电梯2023年12月曾因排水口堵塞故障，A物业维修后未留存检修记录，无法证明已彻底解决排水隐患（《物业管理条例》第三十六条要求物业服务企业对共用设施设备定期检查、维护并做好记录）；

-地下车库排水问题：车库入口虽设挡水板，但暴雨期间雨水倒灌，说明挡水板高度或排水泵功率不足（《物业服务合同》明确物业负责排水系统维护，需确保设施在极端天气下正常运行）；

-雨水管堵塞问题：4号楼1802室阳台雨水管堵塞，属于公共区域排水设施维护范畴（《民法典》第二百八十一条规定，共用设施维护费用从公共收益或物业费中支出，物业负有日常清理义务）。

3.应急处置不作为：业主王某凌晨1时要求拖车，值班人员以无救援设备为由拒绝，违反《物业服务合同》中应急事件处理义务（《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业在突发事件中应采取必要措施减少损失）。

问题二：A物业以自然灾害属不可抗力为由拒绝赔偿是否成立？说明法律依据。

解析：

不成立。根据《民法典》第一百八十条，不可抗力指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但暴雨虽属自然灾害，A物业作为专业服务企业，对可能引发的风险（如排水不畅、电梯进水）负有预见和防范义务：

-气象台已提前发布红色预警，A物业有充足时间采取防范措施（如加固挡水板、提前开启排水泵、检查电梯井道防水）；

-历史故障记录（2023年电梯排水口堵塞）表明A物业对电梯井道排水隐患明知，却未彻底整改，属于能预见而未预见、能避免而未避免的情形；

-地下车库雨水倒灌、雨水管堵塞均与日常维护不到位直接相关（如未定期清理排水口、未检测排水泵功率）。因此，A物业不能以不可抗力免责，需对业主合理损失承担赔偿责任。

问题三：针对业主王某（车辆被泡）、李某（室内返水）的损失，赔偿责任应如何划分？

解析：

1.王某车辆损失：

-A物业责任：未充分履行预警通知义务（未通过多渠道通知导致王某未及时移车）、地下车库排水系统维护失职（挡水板或排水泵不足导致雨水倒灌）、应急处置不作为（未协助拖车扩大损失），需承担主要赔偿责任（建议按70%比例）；

-王某责任：作为业主，收到公告栏通知后未主动关注极端天气风险（如查看业主群或联系物业确认），对车辆未及时转移存在一定过失，需自行承担30%责任。

2.李某室内返水损失：

-A物业责任：雨水管属于公共设施，日常清理维护是