红土创新盐田港仓储物流REITs价值评估研究.pdfVIP

摘要

随着我国经济发展模式从高速增长向高质量发展的战略转型，以及“大资管”

时代的全面到来，仓储物流产业迎来了前所未有的发展机遇期。然而，该行业在

快速发展的同时，也面临着资本投入需求大、资产流动性不足等现实困境。直到

2021年6月我国基础设施领域首批公开募集不动产投资信托基金（简称REITs）

的正式发行，为仓储物流行业的可持续发展提供了创新性的金融解决方案。但目

前我国公募REITs市场尚处于发展初期，在进行产品估值时经验尚显不足。因此

本文从仓储物流REITs价值的角度出发，通过优化仓储物流REITs价值评估方法，

进一步完善仓储物流REITs估值研究，为相关企业与投资者提供投融资参考。

本文聚焦于我国仓储物流REITs估值研究，阐述了REITs相关概念、基础理

论以及价值评估方法，通过对几种估值方法进行对比分析，最后选择以收益法为

基础对仓储物流REITs进行价值评估。然而在对传统收益法三大参数进行确定分

析时发现计算预期收益存在主观不确定性的问题，对此提出构建灰色预测模型对

收益法中的预期收益预测进行改进。以2021年首批上市的仓储物流公募REITs

之一的“红土创新盐田港REITs”作为案例分析对象，首先对案例基金、基础设

施项目及基础设施项目所属行业竞争情况进行简要的介绍，分析了该案例在评估

过程中可能会导致估值结果出现偏差的不确定因素。其次，对该案例进行价值评

估研究，主要对收益法在基金价值评估中的应用进行了优化，重点改进了营业收

入及营运现金流的预测方法。具体而言，本文采用灰色系统理论构建预测模型，

将红土创新盐田港REITs的历史经营数据作为输入变量，对其未来营业收入进行

科学预测。在此基础上，再次应用灰色预测模型对预测期内的营运现金流量进行

修正，最终得出更为准确的评估结果。最后，根据估值结果，得出以下结论：（1）

收益法适用于仓储物流REITs的价值评估；（2）以灰色预测模型改进后的收益

法计算出的评估值，评估结果较为科学合理；（3）REITs的发行有助于推动我

国优质物业融资及产权流转。

关键词：仓储物流REITs红土创新盐田港收益法营运现金流灰色预测模型

Abstract

WiththestrategictransformationofChinaseconomicdevelopment

modelfromhigh-speedgrowthtohigh-qualitydevelopment,andthefull

arrivalofthe‘bigcapitalmanagement’era,thewarehousingandlogistics

industryhasusheredinanunprecedentedperiodofdevelopment

opportunities.However,whiletheindustryisdevelopingrapidly,itis

alsofacingtherealitiesofhighcapitalinvestmentdemandand

insufficientassetliquidity.Untiltheofficialissuanceofthefirstbatchof

publiclyofferedrealestateinvestmenttrusts(REITsforshort)inChinas

infrastructuresectorinJune2021,ithasprovidedaninnovativefinancial

solutionforthesustainabledevelopmentofthewarehousingandlogistics

industry.However,atpresent,ChinaspublicREITsmarketisstillinthe

earlystageofdevelopment,andexperienceisstillinsufficientwhen

conductingproductvaluation.Therefore,thispaperstartsfromthe

perspectiveofthevalueofwarehou