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2025年特许金融分析师商业地产抵押贷款支持证券专题试卷及解析1

2025年特许金融分析师商业地产抵押贷款支持证券专题试

卷及解析

2025年特许金融分析师商业地产抵押贷款支持证券专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）的结构中，哪一层次的证券持有人最先

承担基础资产的违约风险？

A、优先级证券

B、夹层证券

C、股权级证券

D、次级证券

【答案】C

【解析】正确答案是C。在CMBS的瀑布式支付结构中，股权级证券（也称劣后级

证券）处于最底层，最先吸收基础资产的违约损失。优先级证券（A）风险最低，最后承

担损失；夹层证券（B）和次级证券（D）的风险和收益介于两者之间。知识点：CMBS

的信用分层结构。易错点：考生容易混淆”次级”和”股权级”的顺序，需注意股权级是风

险最高的层级。

2、CMBS的基础资产通常是哪种类型的商业地产贷款？

A、个人住房抵押贷款

B、多笔商业地产抵押贷款组成的资产池

C、单一大型商业地产抵押贷款

D、汽车消费贷款

【答案】B

【解析】正确答案是B。CMBS通过证券化多笔商业地产抵押贷款形成资产池来分

散风险。个人住房抵押贷款（A）属于RMBS范畴；单一贷款（C）风险过于集中；汽车

贷款（D）属于其他ABS类别。知识点：CMBS的资产池特征。易错点：需区分CMBS

与其他资产支持证券的基础资产类型。

3、CMBS交易中的特殊目的载体（SPV）主要作用是什么？

A、发放原始贷款

B、管理商业地产物业

C、实现破产隔离和信用增级

D、提供流动性支持

【答案】C

【解析】正确答案是C。SPV通过收购基础资产实现与原始权益人的破产隔离，是

证券化的核心结构。发放贷款（A）是原始借款人职责；物业管理（B）由服务商负责；

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流动性支持（D）通常由第三方提供。知识点：证券化中的SPV功能。易错点：考生可

能忽略SPV在信用增级中的间接作用。

4、CMBS的提前还款风险与RMBS相比通常如何？

A、更高

B、更低

C、相同

D、无法比较

【答案】B

【解析】正确答案是B。商业地产贷款通常有锁定期和提前还款罚金条款，且借款

人多为机构，决策更理性，因此提前还款风险低于个人住房贷款。知识点：CMBS的提

前还款特征。易错点：需注意商业贷款与个人贷款在提前还款行为上的本质差异。

5、CMBS信用分析中最关键的指标是什么？

A、贷款价值比（LTV）

B、债务覆盖率（DSCR）

C、资本化率

D、久期

【答案】B

【解析】正确答案是B。DSCR直接反映物业现金流对债务的覆盖能力，是CMBS

信用分析的核心。LTV（A）和资本化率（C）也很重要但次之；久期（D）是利率风险

指标。知识点：CMBS信用分析关键指标。易错点：考生可能混淆不同指标的重要性排

序。

6、CMBS的利息支付通常采用什么方式？

A、固定利率

B、浮动利率

C、固定与浮动结合

D、零息票

【答案】C

【解析】正确答案是C。多数CMBS采用混合利率结构，初期固定，后期可能转为

浮动以匹配资产特征。纯固定（A）或浮动（B）较少见；零息票（D）基本不用于CMBS。

知识点：CMBS的利率结构设计。易错点：需理解利率结构如何平衡借款人与投资者需

求。

7、CMBS的违约回收率主要取决于什么？

A、宏观经济环境

B、抵押物处置价值

C、证券评级

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D、服务商能力

【答案】B

【解析】正确答案是B。CMBS以抵押物为担保，回收率直接取决于物业处置价值。