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案例五

常州市天宁区中交智荟港高新智能制造中心案例

（再开发类型：产业园区低效用地提质增效）

一、项目基本情况

中交智荟港天宁高新智能制造中心位于江苏省常州市

天宁高新区核心区域，占地面积101.63亩（原为江苏悦达卡

特新能源有限公司空闲工业用地），总建筑面积约10万平方

米，规划建设17栋高标准厂房，总投资6亿元。项目2023年6

月启动，2024年11月28日交付开园。

该地块因原企业2017年停产，被列为“危污乱散低”整

治对象。天宁区通过政府收储、重新出让及二级市场转让等

方式，盘活低效土地，实现“腾笼换鸟”。目前，园区已建

成以高端装备制造、新材料、新能源为主导的现代产业集群，

通过“全生命周期监管”机制和产业链精准招商，该项目已

成为长三角存量工业用地提质增效的标杆，为区域高质量发

展提供了可复制的实践路径。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

该地块原属江苏悦达卡特新能源有限公司，因企业转型

停产导致土地空闲6年，无产出收益，建筑破旧，无转租招

商可能，被列为“危污乱散低”重点整治对象，亟需通过再

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开发实现土地资源盘活与产业转型升级。

（二）改造主体

该改造项目由常州市天宁区政府主导，郑陆镇政府具体

实施，中荟港（常州）智能科技有限公司负责开发运营，构

建“区级统筹、镇级实施、企业运营”的三级联动机制，形

成政府引导、市场运作、多方协同的开发格局。

（三）改造模式

项目采用“政府收储+市场化运作”模式进行实施改造，

一是通过收回土地重新出让，明确产业准入标准；二是创新

存量资产盘活方式，将7亩配套用房通过二级市场转让并约

定共享使用；三是建立“双合同+产出监管”全周期管理机

制，对入驻企业实施3年-5年动态考核。通过“腾笼换鸟”实

现产业升级，形成高端装备制造等产业集群。

（四）改造特色

一是提升城市韧性，同步完善园区路网、河道等基础设

施，提升区域抗风险能力；二是聚焦环太湖流域产业提质，

引入高端装备制造等绿色产业；三是创新片区开发模式，通

＋

过“收储出让二级转让”组合拳，盘活存量土地，配套共

享设施，打造产业社区新样板。项目建立“双合同+产出监

管”全周期机制，确保土地利用效益持续提升。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）立体开发增效益，工业用地焕新颜

用地布局全面优化，建成17栋包含2-4层的标准厂房和车

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间，容积率由0.65提升至2.02，建筑密度从33.55%增至

51.58%。其中5栋厂房，将传统首层8.1米带行车车间设计到

第二层，与首层12米带行车车间叠加，配以12米跨度，创新

设计“双首层双行车”厂房，单体厂房面积超过1万平方米，

满足高端装备制造需求，实现工业用地“立体开发”，大幅

提升土地集约开发强度，地均税费从1.62万元/亩跃升至50万

元/亩。

（二）产业升级筑高地，产业更新树典范

聚焦环湖流域高端制造，引进高新技术企业占比达70%，

企业入驻率、招商面积已达80%以上，吸引市外企业占比

40%，规上、高新等占比约70%，包括1家瞪羚企业和1家省

级专精特新企业，产业提质显著。同步改造园区河道路网，

推动产业转型升级和更新改造，成为韧性城市典范。

（三）链式发展聚动能，共享经济见实效

配套建设7亩共享设施，降低企业成本。以先进制造业

为核心，以高端装备制造、城市节能环保产业为主，新一代

信息技术、新型医疗器械、新材料等产业为辅，打造集生态

总部、研发设计、高端制造、生产性服务、功能配套为一体

的高端综合产业园区。

四、主要做法

（一）腾笼换鸟促转型，盘活土地引凤来

通过“危污乱散低”专项整治工作，郑陆镇与悦达卡特

公司签订拆迁协议，收回101.6亩土地，成功引进中荟港智能

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科技项目，实现“腾笼换鸟”。新项目聚焦高端装备制造、

节能环保等主导产业，配套发展新一代信息技术、医疗器械

等新兴产业，打造集研发、生产、总部于一体的都市型